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相距2公里，为什么就他卖不动?

前言：

自2023年起，上海房地产市场持续受到政策调控的深刻影响。其中，二手房市场价格的急剧变动尤为显著,这一波动不可避免地波及了新房销售领域。核心问题在于，新房价格未能及时顺应市场趋势进行调整，依然固守着三年前设定的“限价”政策，这一价格在过去因显著高于二手房而显得颇具吸引力。然而，随着二手房市场价格的快速下滑，这一“限价”优势逐渐减弱，失去了往日的竞争力。

在此背景下，部分房地产开发商曾依赖于价格“倒挂”策略(即新房价格低于同区域二手房价格)来推动项目销售，但可能忽视了产品本身的市场适配性，导致产品设计与消费者需求脱节，最终造成销售受阻。这一现象引发了市场关于“产品为王”还是“价格为王”的广泛讨论。

在笔者看来，两者并非非此即彼的关系，而是需要相辅相成，共同作用于市场。诚然，价格因素在市场竞争中扮演着重要角色，特别是在消费者预算有限的情况下，价格优势往往能吸引更多关注。但长远来看，产品质量、设计创新及与消费者需求的契合度才是决定项目成功与否的关键。优质的产品不仅能提升居住体验，还能增强品牌信誉，形成良性循环，促进项目的持续热销。

因此，对于当前的上海楼市而言，房企应更加注重产品的创新与优化，同时灵活调整价格策略，确保既能满足市场需求，又能保持竞争力，实现产品与价格的双重优势。只有这样，才能在复杂多变的市场环境中稳健前行。

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相隔两公里，一个卖不动，一个抢着买!

中铁建·万科朗拾花语与绿城·沁蘭园作为两大标志性项目，各自展现了不同的市场表现。朗拾花语项目自2023年9月末首次亮相市场以来，历经四次房源推出，遗憾的是，每次均未能实现全盘售罄的佳绩。其中，最为亮眼的两次销售成绩分别是项目初开时取得的70%去化率，以及在今年4月29日再度发力，达到74%的去化率。首次开盘的高去化率得益于前期积累的大量新购房需求，而

4月29日的销售热潮，则可能部分归因于未能成功购入沁蘭园房源的潜在客户回流至朗拾花语项目。

相比之下，绿城·沁蘭园则展现了更为强劲的销售势头，其三次开盘均实现了100%的去化率，完美诠释了热销的定义。这一对比不仅凸显了两个项目在销售策略、产品定位或市场需求上的差异，也反映了当前房地产市场中，消费者偏好与项目吸引力的多样化特点。

中铁建·万科朗拾花语历次开盘情况

开盘时间

产品类型

主力户型

推出套数

认购套数

去化率

2024/6/21

刚需

三房

380

176

46%

2024/4/29

刚需、刚改

三房

208

154

74%

2023/11/30

刚需、刚改

三房

413

63

15%

2023/9/23

刚改

三房

534

377

70%

绿城·沁蘭园历次开盘情况

开盘时间

产品类型

主力户型

推出套数

认购套数

去化率

2024/3/23

刚需、刚改

三房

412

412

100%

2023/12/30

刚需、刚改、改善

三房

350

349

100%

2023/12/9

刚需、刚改

三房

411

411

100%

1、相距两公里，地段真的差距有那么大?

从行政区划的视角审视，两个项目所坐落的位置确实展现出了显著的差异性。具体而言，朗拾花语项目坐落于闵行区的梅陇板块，而沁蘭园则位于徐汇区的华泾板块，两者直线距离虽不足2公里，且均位于外环以外，但在发展潜力上，个人倾向于认为徐汇区较闵行区拥有更为广阔的前景。特别是在教育领域，徐汇区作为上海的传统教育高地，其教育资源之丰富与优质，这一点相较于闵行区而言，无疑更具吸引力。更值得一提的是，沁蘭园所处的华泾板块内，汇聚了众多优质的教育资源更为沁蘭园项目本身增添了不可忽视的价值砝码。

再者，从交通便捷性的角度评估，两者均表现出色，特别是在接近地铁站的距离上，朗拾花语距离地铁站约300米，而沁蘭园则大约600米之遥，这样的差异在实际出行中并不构成显著影响。然而，值得注意的是，正在规划建设的19号线与机场联络线均计划在沁蘭园附近设立站点，这一前瞻性的交通布局预示着沁蘭园所在区域在未来将拥有更为便捷和多元的出行选择，从而赋予其地块更大

的发展潜力。对于自驾出行者而言，朗拾花语紧邻虹梅路高架，这无疑为日常通勤与出行提供了极大的便利。但与此同时，高架道路带来的车流噪音问题也不容忽视，它可能对居住环境的舒适度造成一定影响。因此，在选择时，居民需根据个人对居住环境的偏好与需求进行权衡。

2、成交价是否可以证明梅陇好于华泾?

从成交数据的细致对比中，我们可以发现朗拾花语与沁蘭园在成交均价上仅存在细微的200元/平方米的差距。值得注意的是，朗拾花语的高价房源甚至触及了接近8万元/平方米的水平，而其最低价格区间也略高于沁蘭园的6.7万元/平方米。然