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浅谈大型居住区社区商业配套建设

在当前的社会发展中，经济水平以及人们的生活水平有了显著的提高。在城市建设过程中，为了满足社会发展的要求以及人们对建筑物的要求，建筑企业必须要通过各种先进的设计手法对建筑进行合理的设计，使建筑行业实现可持续发展，提高建筑工程的社会经济效益。

标签：社区商业配套；发展历程；商业模式；规划招商

一、我国居住区商业建筑发展历程

自20世纪80年代以来，我国改革开放政策的实施为住宅及居住区商业建筑的建设发展带来了契机，并且随着我国人口数量的增多，住宅建筑以及居住社区中的商业建筑需求更是不断增大，进而带动整个房产业的发展。在商业建筑的最初阶段，其在建筑领域中所占的比例并不大，且布局设计一般也都较为简单，大多是以单一的行列式分布在城市中。

直到上世纪90年代，商业建筑的设计才逐步得到建筑设计人员的关注，尤其是在居住区的商业建筑设计，很快成成为引领建筑设计潮流的方向。继而各种大型的超级市场、百货大楼、购物中心以及商业街如雨后春笋般出现在我国的城市建筑中。目前商业建筑已经在整体建筑建设中占有很大的比例。这种比例的变化如实的反映了人们对商业建筑设计的要求从满足基本需求到追求生活品质的过渡进程。

二、国内外社区商业配套的案例分析

社区商业的规划、功能和布局、业态组合、运营模式等等，在国内、国外都有值得借鉴的案例。经过调研总结出几种值得借鉴的模式：

1.联洋社区商业模式：文化引领社区商业。联洋社区建设值得借鉴的特点：社区商

业配套建设以社区文化和社区定位为引领，以引导性、控制性规划为保障，集中配套，业态导入高中低搭配，并形成商业与文化、商业与休闲的组合式模块，实现了商住分离、动静分离的联洋模式。

2.苏州邻里中心：苏州邻里中心采用了新加坡社区配套模式。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业，分别为邻里商店、邻里中心、新镇中心。苏州邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设，商业业态组合充分考虑社区生活所需并体现社区消费特点，三是形成了品牌化、连锁化的可复制邻里中心模式。

3.永乐街—创新的社区商业开发运营模式：乐街社区商业模式目前在浦东康桥一大型小区正在开发进行中，其主要的商业运作理念是：运营主体模式多元化，采用自主运营、合作运营、管理输出等多种形式，体现出融资多元化，运营专业化的特征；业态规划建立在充分的市场调查基础上，突出地缘化定位、体验式规划，充分考虑到社区需求和社区定位；招商体现出“择商思想”，具体体现为业态组合效应，业态特色效应，成功品牌汇聚效应，从而保证了社区商业的整体成功；运营管理采用统一运营、统一管理、统一推广的模式，体现出互动化营销、全程化服务的管理特点，比如进行永乐街整体性营销、80%的店铺同步开业，确保了整体性的客流汇聚效应。

三、大型居住区商业配套建设的对策建议

1.社区商业规划阶段，以“宜居”为追求目标

大型居住区社区商业的规划要根据街区分布、人口总量，借鉴苏州邻里中心的设计理念，采用“大社区、大组团”的理念进行新镇中心、邻里中心、邻里商店的功能定位和规划设计。规划过程中，要充分考虑到商业的布局要与大居交通、社区活动中心、医疗中心、社区俱乐部、体育活动中心、中小学、幼儿园等的关系进行互动式、集中式配套。总之，一个设计完好的邻里社区商业中心既能便民、利民，满足和促进居民综合消费，也能成为社区活动沟通的场所。可以使居住者的生活变得方便、效率，还可以让人们的心情更加愉快。

社区商业物业总体配置量最好控制在2平方米/人左右，最好不超过3平米/人，这样既能满足社区需求，也能让各业态经营者能够获利，避免恶性竞争，稳定经营。比如顾村馨家园社区规划人口5万左右，则配套社区商业就在10万平方米左右。

社区商业业态组合的规划中，要注重主力性商业、必备性商业、特色性商业等等多层次的组合，可参考新加坡的邻里中心（HomebyHome）的业态组合、功能定位，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能。同时，为了形成社区的地标性、文化特色的主体商业，比如新镇中心、邻里中心，在建筑物的风格设计、环境设计等方面要形成自己的特色，从而除了业态功能的满足上，也能形成社区的风格和归属感。

2.社区商业配套的产权所有人与建设主体的选择要突出可控、集中和专业经营的特点。过去的社区商业多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。

在社区商业的建设主体选择、合作模式方面可以采取多种合作方式，比如自营、整体租赁、合作、委托管理等模式，选择的原则是要建立竞争机制，能够让在社区商业规划、招商、开发、运营方面具有领先经验、专业能力的建设主体来推进整体规划的实施