房地产企业融资管理.doc

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工商管理-房地产企业融资管理

文献综述

国内研究现状

房地产行业已经成为影响中国经济发展的支柱产业，2015年之后，土地红利削弱，开发利润降低，房地产行业进入两极分化现象，除了依靠关系资源外，更加注重通过雄厚的资金实力抢夺开发资源。房地产行业作为资金密集型行业，对于资金的需求量是非常大的，可以说资金是房地产企业生产中重要的生产要素，是企业的生存之本。

冷丽莲（2011）就指出，我国房地产融资渠道比较单一，其风险主要体现在：过度依赖银行放贷；直接融资资金占比很小，无法满足资金需求。房地产融资市场存在较大风险险、融资金额小、房地产金融工具稀缺。

胡乃鹏，田金信（2007）指出，随着房地产经济的快速发展，我国的房地产融资路径出现了一种明显的演进趋势，即银行资本的主体融资地位减弱，非银行资本的融资地位渐强。我国房地产金融市场流动性差，资源配置效率低下，同时也蕴藏了巨大的系统风险、操作风险和信用风险，不利于房地产金融市场的健康发展。

将来的房地产开发活动将逐步进入有序阶段，对于开发过程中各个环节都将受到规范管理。能够拥有低成本，多途径，稳定的融资渠道，对于房地产开发公司来说至关重要。

目前现状

对于大量资金的需求使得房企对于融资渠道有了更高的要求，通过了解目前常见的融资渠道，以及各企业融资策略，分析各项融资渠道的风险所在，判断未来融资渠道的发展方向。探索融资模式创新，通过拓展融资渠道，创新方法，提供更有竞争力的融资平台及资金来源，从而有利于房地产开发企业借助资本力量来实现利益的快速增长。

融资渠道单一。目前常见的融资渠道包括：银行贷款、股权融资、债券融资、外来资金等。问题在于过于依赖银行贷款渠道，我国房地产企业资金50%以上来自银行贷款。目前银行根据国家政策倾斜方向，都在缩减地产贷款额度，即使中小企业贷款还难也要鼓励资金进入实体企业，或是资金流入互联网金融产业打造了众多小额贷款APP，满足居民日常消费或小额借贷。拓展融资渠道是每个企业的研究课题。

融资压力大。房地产项目前期投入大，在房地产项目开发过程中存在很多不确定因素。正常情况下销售过程中的定金和购房款偿还结款，但销售市场波动对于回款效果影响较大，回款指标难保证。房地产政策影响，开发进度受阻，开发商信誉崩坏，楼盘质量曝光等都影响开发进度，从而融资风险难把控。

金融环境不理想。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。我国金融市场刚刚起步，风险把控，风险管理等市场理论方面相对于发展较早的欧美国家，还不够完善。近几年，我国与外国资金互动频繁，但贸易战频发，对于外来资金的稳定性造成一定影响。在国内整体的融资环境还不够成熟，市场规则未完全建立。

金融政策不完善。实现金融市场的不断成熟，需要以完备的法律制度体系作为基础，美国、澳大利亚、日本、新加坡、香港等成熟市场都有基于《公司法》、《信托法》等既有法律作为参考。目前国内法律监管体系还不够完善，没有明确其法律主体，对为后续融资手段实操无法提供参照与保障，也是导致目前融资渠道单一的原因。

论文提纲格式

引言：

本文的研究思路是，以国内房地产开发企业融资情况为研究对象，首先分析目前常见的融资渠道，结合现在国内的融资环境分析所面临的问题，对各种融资渠道的实施效果和管理要求进行讨论。其次，通过对单个企业融资情况的介绍及分析，借鉴案例企业的融资方法和管理经验。从而得出我国房地产企业融资的发展方向，同时可以借鉴国外新型的融资方法，对比国内为金融环境的差异，为未来融资管理提供建议，促进房地产行业健康稳定的发展。目前常见融资渠道主要通过资金方获取，买入门槛比价高。对于分散在社会中的小额灵活资金，主要通过银行渠道活动，没有一种直接有效的方法可以将社会零散资金聚集起来，未来会是一个发展方向。但在实施政策和法规保护方面还存在不足，发展此类融资渠道的前提是具有完善的法律法规，和行为规范准则。本次研究主要注重现有融资渠道管理的研究，对于未来融资渠道的发展做简单展望，对于新型融资手法进行粗浅讨论。

通过业内了解，目前国内房地产企业的融资方法比较单一和不成熟，公司融资的资源掌握在集团财务负责人手中，属于公司重要机密，很难获取完全准确的信息。目前房产公司财务负责人的能力和资源决定该公司农资能力，依靠个人资源及能力，本文仅从个别成熟房地产公司融资工作入手分析，从碎片化的信息中提取有效内容。

对于未来融资管理的展望可借鉴国外经验，国内环境还未完全成熟的前提下，实施起来仍存在困难，本文仅限于探讨具体实施过程中会渠道的问题，对于解决方案还需要更深的研究。

房地产融资现状及问题

企业融资现状

筒子存在的问题

房地产企业融资渠道分类

房地产融资渠道

分析优劣势

国内案例分