房地产财务分析报告.pdfVIP

房地产财务分析报告--第1页

房地产财务分析报告

房地产财务分析报告（一）

一、**项目财务差不多数据：

截至**年年年末，项目总共实现销售资金回流

6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流

3.17亿元，估量本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回

20.7%**

报率达，圆满地完成了集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务操纵治理与财务指标分析

在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破

1）监督与服务

**年年初，实业公司实行项目公司目标成本治理监督考核，因此公

司要求内部财务治理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对

房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应

增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于

财务专业人员严峻短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、

办理日常财务事务距离远、时刻长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力

支持和关怀下，使得财务部在职能治理上积存了一些体会，并向前迈出了

一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2）合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了往常开发项目

的一些体会和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连

带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真

细致的研究，通过反复具体地、探干脆地调查讨论和斟酌比较，并多次与

房地产财务分析报告--第1页

房地产财务分析报告--第2页

多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等

方面的具体要求，查找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时刻内与各

合作银行达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优待的政策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买

卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时刻至少提早了两个月，

开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，

也使得公司有充足的自由资金运用，如此的操作方式也确保了资金回流的

安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

三、存在的问题和解决的方法：

**项目走过热火朝天的建设和销售时期，回忆过往，我们发觉工作

当中有专门多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，

有的则是在摸索中暴露出来甚至阻碍到工作的，这些不足都会使得我们的

工作多走弯路，甚至产生财务风险。

营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似

预算的岗位，费用操纵和合理打算支出的意识相对比较薄弱，又不像财务

部门与工程部门如此能够实现成本支出的双控，因此日常对销售费用的支

出和治理、操纵的职能事实上仅仅是由财务部门单方面完成的。专门是像

宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的时期更是款项支付

频繁，形式也多样纷杂，经常会显现与同一家公司签订多项合作协议，工

作强度和压力突然的增加，更是考查我们的认真细心程度，那个时候假如

能够按时记录营销台帐，那么每次付款就可不能感受纷乱，心中有本明白

账。

销售费用与开发成本支出的预警

房地产财务分析报告--第2页

房地产财务分析报告--第3页

项目公司每年都会依照实际情形调整费用目标，造成费用超支各有

不同说法，实质的缘故除了受市场价格和政策的波动之外，要紧是缺乏超

支预警的敏锐性，关于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支

出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要

我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把

控离不开事