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解读房地产开发会计核算之费用归类

第一、土地核算

开发商取得的土地有生地和熟地之分：

生地，是指可能为房地产开发与经常活动所利

用，但尚未开发的农地和荒地。

熟地，指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完

毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

一、熟地的核算

因为熟地在取得时相关的开发工作已经完成，所

以房地产开发企业的核算比较简单。主要就是

“土地出让金”、“土地开发费”和“契税”。

土地出让金是指，各级政府土地管理部门将土地

使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取

的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总

额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而

向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原

通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将

土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和

投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金

准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单

地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供

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求关系。

土地开发费，顾名思义，就是开发土地的费用，

是取得土地后，对土地进行的拆迁、三通（或七

通）一平、配套设施等的建设的费用。

土地出让金，是房地产开发企业直接支付给国家

的，是企业取得土地使用权而支付的费用；土地

开发费，是房地产开发企业支付给一级开发商

（即开发土地的开发商）的费用。所以这样的开

发商被成为二级开发商。

取得熟地的开发商，土地成本的核算比较简单，

按实际支付的金额

借：开发成本——土地——土地出让

金

土地开发费

契税

贷：银行存款等

待整个项目竣工后，再按一定的方法将土地成本

分摊到房屋成本中。

二、生地的核算

通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品

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房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二

是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设

场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费

用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，

而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核

算其土地开发成本。

（一）土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，

除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支

出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其

他土地开发支出均应通过“开发成本——土

地”账户核算。分别按照“自用土地开发”、

“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企

业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发

费用的明细核算。

1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设

施费和建筑安装费的归集与分配。这些费

用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算

对象，借记“开发成本——土地”账户及有关明

细账户，贷记“银行存款”、“应