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房地产开发成本构成及费率测算

一、土地开发成本构成

1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、

土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行

安置的补助费、私房征购费等。

2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。

3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、

通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,

按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

①场地平整

②勘察设计

③临时设施

④桩基工程

⑤土建安装

⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。

⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。

5、耕地占用税

6、耕地开垦费

7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅

助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费

等。

8、占耕地教育附加费

9、新增建设用地有偿使用费

10、南水北调费

11、新菜田开发基金

12、出让金业务费

13、契税

14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利

计息计人成本。二、建筑及安装工程费

1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：

①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的

基本工资。

②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及

周转材料的摊销费。

③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具

费。动力及燃料费等。

④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：

-工作人员工资

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-工资附加费

-办公费

-差旅费

-检验试验费

⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。

-供热及换热站

-供电设备、安装外接及配电室、配电箱费用

-电梯

2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建

①中小学校、幼儿园

②健身设施或用房

③医院

④派出所

⑤环境卫生用房

⑥物业管理用房保安监控室

⑦居委会

⑧商店

⑨停车场洗车场

⑩其他服务设施

3、小区内公共设施配套工程建设费单指工程施工费用

①道路停车场地面硬化围墙

②排水、排污管道

③供水管道、二次加压

④监控系统

⑤供电线路、路灯

⑥宽带及机房

⑦有线电视

⑧通