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房地产估价计算--第1页

1.

可比实例A可比实例B可比实例C

成交价格

222

RMB8000元/mUSD1000/mRMB8800元/m

成交日期2004年1月31日2004年4月30日2004年7月31日

交易情况-1%0%+3%

区域因素+2%+1%+3%

个别因素-3%+2%+1%

年4月30日为1:8.27，2004年10月31日为1：8。3；

该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，

2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5％,2004年7月1日至2004年

10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日

的正常市场价格。

解:

2.某写字楼预计持有两年后出售,持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万

元，还原利率为8％，则该写字楼目前的收益价格为多少？

解:

3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元;此后每年的有效毛

收入会在上一年的基础上增长5％，运营费用增长3％，收益年限为50年。该类房地产的

还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少?解：

4。有一房地产，土地总面积1000m2,为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万

元,现时重新取得该类土地每平方米需要600元;地上建筑物总建筑面积2000m2，于8年前

建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，

估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5％.试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单

价。

解：土地重新取得成本＝600×1000＝60万元

建筑物重新建造成本＝1000×2000＝200万元

重新购建成本＝60＋200＝260万元

建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧

该房地产的现时总价

＝重新购建价格－建筑物折旧总额

＝260－49.4＝210。6万元

单价＝210.6/2000＝1053元/m2

5.某新建房地产，土地面积20000平方米,建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价

格为3000元/㎡.建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3％。该房地

产开发周期为2.5年,其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成

本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60％，年利率为6％。销

售税费为房地产价格的7％,开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。

解：房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F