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房产纠纷案例：房屋买卖合同案例分析--第1页

[案情介绍]

1997年9月25日，兰某与曾某订立《投资建房协议书》约定，以甲方(第三人曾某)出

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建设用地，乙方兰某出资筹建房屋的方式，甲方同意将该建设用地平方米交给乙方

投资建房，占地面积各76.5平方米;乙方应保质保量为甲方建好占地面积76.5平方米，楼

房为三层的房屋交付给甲方使用，乙方所建的另76.5平方米房屋的土地、房产权归乙方

;

所有乙方在建好房屋后，乙方的土地证、房产证由甲方负责办理，所需费用均由甲方自

负。

协议签订后，兰某依约进行建房，并取得西侧76.5平方米的土地使用及地上所建房

屋。1998年8月9日，经曾某同意，张某、刘某与兰某订立《购房合同书》约定，兰某

104000;101

将所建房屋西侧二层、三层出售给张某、刘某，房款计元兰某应在同年月

日前将房屋交给张某、刘某，张某、刘某在收到产权证后交清余款20000元。

第三人曾某在合同上签名，并注明“协助办理有关证件”。合同签订后，兰某按约于同

年10月1日交付房屋，张某、刘某按约支付部分购房款。1998年12月28日，张某、刘

某与兰某、曾某到某市国土资源局办理土地使用权转让，张某、刘某交纳土地转让金

14168元。1999年1月2日，张某、刘某付给兰某购房款104000元。

1999年3月10日，第三人曾某再次出具证明，内容：“座落在××路90号住宅一栋共

八套，由曾某与兰某共建，其中西边土地产权原属曾某名下，现已划归兰某所有，一切办

证费用均由兰某承担，曾某只是协助办理证件过户手续，其余与曾某无关。”

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1999年11月19日、2000年2月2日，由于兰某负债后下落不明，张某、刘某先后

向法院代兰某履行法院民事判决书确定的债务10000元。兰某、第三人曾某未按合同约定

及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给张某、刘某。

[]

案情分析

本案所涉及的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：一种意见认为，《中华人

民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不

得转让。两原告在被告尚未取得房屋权属证书的情况下，即与其订立了房屋买卖合同，违

反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，该房屋买卖合

同属无效合同，原、被告应当各自返还该无效合同所取得的财产。

另一种意见认为，本案曾某以自己取得的土地使用权作为投资与兰某出资建房，不违

反法律、行政法规的强制性规定。兰某将投资建房取得的房屋出售给张某、刘某，并到土

地管理部门办理了土地使用权属变更登记手续，且已交纳土地转让金，因此，张某、刘某

与兰某订立的《购房合同书》应属有效。

笔者同意第二种意见。

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因为本案的买卖合同是否有效是双方当事人争议的焦点，也是解决本案纠纷的首要问

题。笔者试从原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题、本案的法律适用问题以

及审理本案应注重的实际效果方面进行探讨，现分析如下：

一、关于原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题。

两原告与被告签订房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，被告转让依法享有所有

权的房屋，是其行使所有权处分权能的合法行为，未违反法律规定，即不属国家禁止流通

与限制流通之不动产范围和法律、行政法规规