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中国养老地产行业发展趋势分析及前景预测

一、养老地产市场规模分析

到2018年末60岁及以上人口为24949万人，比上年增加859万人，

占全国总人口的17.9%。社科院发布《大健康产业蓝皮书：中国大健

康产业发展报告》预测，2050年我国60岁及以上老年人口数量将达

4.83亿人，80岁及以上老年人口将达1.08亿人。随着人口老龄化问

题的加剧，养老日益受到重视。

庞大的老年人口规模以及惊人的老年人口增速，为养老产业的发展

提供了空间，同时也为企业带来了新的盈利点。

在养老产业中，养老地产将成为重要组成部分之一。目前，我国的

养老地产的主要形式有老年公寓、老年住宅、养老机构等，开发主体

涉及了房地产开发商、保险公司和养老服务机构等，产品类型也基本

覆盖了不同年龄阶段老年人的需求。

从当前的养老行业来说，居家养老、社区养老和机构养老是主要的

三种养老模式，其中居家养老是主流。一方面是受传统文化影响，更

为重要的还有养老资源的错配，以及老年人口的资产不足，难以支撑

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收费较高的养老机构。观点指数统计发现，截止2019年6月30日，

全国的养老院总数为30664间。其中江西省养老院在全国中所占的比

重最高，为8.18%，宁夏最低，为0.23%。如果和老年人口相比较，

则可以发现不少老年人口在全国占比较高的省份，其

我国养老地产尚处于起步阶段，主要体现在以下四个方面。首先，

养老地产项目仍集中在经济发达地区。根据对全国近150个项目的调

研，京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成

4个重要的养老地产集群区域，这些区域相对来说，经济较为发达，

人均可支配收入以及医疗资源优势比较明显，因此养老地产数量也相

对高一些。其余区域少有项目布局。

在全国的养老院中，月均收费在500-1000元之间的养老机构有

22255家，其中有19682家为国营机构，占比88.43%。而其他收费阶

梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，

而且供应较少。

其次，养老地产项目空置率较高。在上述4大养老地产集群地中，

川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%；京津冀、长三角

空置率也超过40%，珠三角最低也有36.87%。而一般养老院入住率

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要达到75-85%才能盈亏平衡，较高的空置率表明国内养老产业还处

于早期阶段。

第三，养老地产前期融资成本高、投资量相对较大，运营成本更是

较高，导致售价普遍较高，而且还是在城市周边郊区非中心区域的前

提。数据显示，京津冀销售类养老地产价格最高，已超过2万元/平

方米，长三角、珠三角、川渝平均售价也在1万元/平方米以上。

最后，盈利模式尚未成熟。我国的养老地产产品类型众多，盈利模

式上也呈现出缤纷多彩的局面，大体延续买地、建房、卖房的套路。

与普通住宅相比，养老地产只是增加了医疗服务等特色，并没有太大

差别。因此，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主

体衍生的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系等盈利模式尚

未形成。

目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受

日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老

服务对于庞大的中国老人群体来说，是一个非常大的市场。养老产业

市场蛋糕太大，不少企业