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杭州别墅市场调查研究报告--第1页

杭州别墅市场调查研究报告

一、别墅的定义

二、杭州别墅市场的发展

三、目前杭州市场别墅基本概况

四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘

五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析

六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：

七、个人观点与小结

附件1别墅各风格类型特征

附件2杭州别墅排屋项目一览表

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一、别墅的定义

“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：

一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa

才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国

内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。

目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、

双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

（各风格特征详见附件1）

二、杭州别墅市场的发展

纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别

墅发展可以分为以下四个阶段。

第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现

1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富

公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。

同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。这些别墅的最大特点是：选址远郊，地

貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。最贵的

如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过

2000~3000元/平方米。

这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。随着1993年底宏观调控的开

始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。

第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓

随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、

银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。另外，还有湖畔花园、南都

城市别墅等。此类别墅基本与公寓混合于一个小区，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的别

墅生活形态。但因为地处城市近郊，拥有便捷交通、配套等优势可以作为第一居所，成为消

费者关注的高端居住形态。同时别墅面积不大，独立别墅在300~400平方米左右，还有双联、

多联，价格相对经济，较受市场欢迎。

这一阶段的别墅无论是在选址和开发理念上，还是规划设计、建筑施工等方面都存在着

极大的局限性。实质上也是一种简单的在形体上的模仿：独立的大房子，有一定的公共配套。

同时，受第一阶段别墅精装修不受欢迎的影响，第二阶段别墅都是毛坯房交付，花园也是“毛

坯”——绿色草皮点缀一些小灌木。

第三阶段：山水别墅，以无价山水彰显别墅价值

自1997年起，日渐发育成熟的杭州别墅向高档和国际化发展，出现了一批整体环境、

建筑形态、型材选用、室内设计都向国际一流水准看齐的别墅产品。

1996年底开工的九溪玫瑰园、2000年开始建设的西湖高尔夫别墅、桃花源东区以及富

春山居可以称为第三代别墅代表。随着消费者回归理性，人们更多的看到别墅在价值上的体

现，特别是对稀缺自然资源的占有，成为人们身份和地位的象征和对别墅价值的判断。

这一阶段的