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标题：上海三批次杨浦两宗地王也许要做这样的产品，市场能答应吗摘要：杨浦两宗宅地，保利和越秀又押了一把“大”

7月9日，上海三批次土拍落下帷幕，4宗宅地览金超91亿元，平均溢价率8.4%，最高溢价率超过21%。四宗地得主均为央国企——保利发展、北京城建越秀、港中旅招商蛇口、奉贤发展。其中，杨浦两宗地块竞争激烈，长白社区地块4家报名，由北京城建联合越秀竞得；平凉社区地块有9家房企参拍，最终保利发展脱颖而出。

杨浦两宗宅地成交信息及粗略测算如下：

平凉地块（保利发展竞得）

长白地块（北京城建越秀竞得）

计容建面：24900.3㎡

计容建面：31737.17㎡

成交总价：22.03亿元

成交总价：22.30亿元

成交楼面价：88462元/㎡

成交楼面价：70272元/㎡

实际可售楼面价：92957元/㎡

实际可售楼面价：75218元/㎡

限高24米，R=1.8

限高60米，R=2.3

住宅套数下限：190

住宅套数下限：240

中小套面积≥50%（12100.15㎡）

中小套面积≥50%（15618.59㎡）

竞拍房企：保利发展、华润、绿城、中海、招商、建

竞拍房企：北京城建越秀、保利置业、中海、象屿

发、越秀北京城建、象屿天安、上海城投

保本售价：105000元/㎡

保本售价：130000元/㎡

理想售价：115000元/㎡（税后净利润率6%）

理想售价：145000元/㎡（税后净利润率6%）

注：保本售价及理想售价系58安居客研究院根据行业一般成本和税费水平估算

从地理区位的角度看，平凉地块既处于内环内，又临近滨江区域，优势明显；而长白地块严格来说处于东外滩板块外沿地带，并且已经出了内环线，成交楼面价相较前者略低一些也很合理。

1、理想的预期售价能兑现吗？

一看周边典型项目对标。如果要从周边的主力在售新房寻找对标项目，保利琅誉和中建壹品·浦江之星无疑是很好的典型。至少从地段区位的角度讲，平凉地块集二者之长——内环+滨江，而长白地块则是集二者短板—

—离内环更远，离滨江更远。有了这样一个简单的标尺，我们先看看这两个典型项目卖得如何？

注：资料来源58安居客云洞察数据平台

保利琅誉：7月9日开盘，项目认购率129%；本次推出364套，主力户型85/87㎡两房，99㎡三房和146

㎡四房，均价11.7万/㎡。

中建壹品·浦江之星：5月21日开盘，认购套数428套；目前在售均价10.99万元/㎡，主力户型99/143㎡三房及183㎡4房，目前还余少量143㎡户型房源尾盘在售。

注：数据来源58安居客云洞察小程序，楼盘热度指数根据楼盘点击量及连接量统计计算

从上述两个项目的销售情况及线上找房热度看，考虑在2025年春节后首开，北京城建越秀竞得的长白地块的预期价格兑现可能性较大，只要上海新房市场热度稳定在当前水平，保本价格基本无忧，但要实现6%净利润的理想价格，项目必须要有一定亮点。与之对应的，平凉地块可能为保利发展带来更大压力——在当前板块内主流新房价格基础上上浮10%方能保本，上浮20%才能得到理想净利润——尽管平凉项目占据了毫无疑问的地利优势，但在现在的市场形势下让客户为溢价买单，就必须得有像样的理由。

二看上海楼市大趋势。我们观察

二看上海楼市大趋势。我们观察2022年1月以来的新房找房热度走势，对比全国和上海的数据发现，今年春节以来上海热度指数走出了和全国大势截然不同的技术形态，并且从结果看是已经在引领全国市场企稳。具体而言，2022年初以来（找房热度统计的是安居客新房平台的线上找房数据，受疫情冲击影响不大），全国新房

找房热度已经经历了“五浪下跌“，第五浪时间最短，仅影响2个月左右就开始企稳。反观上海新房热度几乎没有受到第五浪的冲击。今年以来，上海从公积金、普宅标准、限购条件等方面陆续出台宽松政策，房市场信心明显修复，二手挂牌量从高点持续下滑，低价房源加速出清，受“517”新政及“527沪九条”的进一步刺激，5月和6月的住宅成交量节节攀升。如果7-8月淡季仍然可以保持市场热度，预计今年年内上海基本可以实现

市场底部量价势能的转换，为2025年春节后开盘的项目提供了较强的安全保障。

2022年01周2022年05周

2022年01周

2022年05周

2022年25周

2022年29周

2022年33周

2022年37周

2022年41周

2022年45周

2022年49周

2022年53周

2023年04周

2023年28周