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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷(答案在后面)
一、案例分析题(本大题有3个案例题,第一题20分,其他每题25分,共70分)
第一题案例材料:
某房地产开发公司计划在市中心开发一座综合性商业大厦,占地面积5000平方米,总建筑面积为10万平方米。项目预计总投资为5亿元人民币,其中土地费用为1.5亿元,建筑工程费用为2.5亿元,其他费用为1亿元。公司预计该项目竣工后,商业大厦的年租金收入为1亿元,物业管理费用为2000万元,运营成本(包括物业管理、安保、清洁等)为5000万元。项目预计使用寿命为40年,折旧年限为20年,采用直线法计提折旧。
1、计算该商业大厦的土地费用每平方米是多少?
2、计算该商业大厦的年净收益是多少?
3、计算该商业大厦的内部收益率(IRR)是多少?
第二题
案例背景材料:
某房地产开发公司计划在城市中心区域建设一个集商业、办公和居住于一体的综合性大楼。项目总投资为15亿元人民币,其中土地购置费用占总成本的30%,建筑施工及相关配套费用占50%,剩余部分用于前期设计咨询及后期营销推广等其他开支。预计整个项目的建设周期为三年半,从第一年年初开始至第四年末完成并投入使用。根据市场调研分析预测,在正式运营后的前五年内,该综合体每年可带来约2.5亿元人民币的净收益;之后随着周边配套设施完善以及品牌效应增强,每年净收益将以5%的速度递增。
此外,考虑到当前经济环境下的不确定性因素较多,公司决定采取保守财务策略,设定最低可接受内部收益率(IRR)为10%。同时为了保证资金链安全稳定,还要求该项目在启动后两年内能够实现正向现金流(即累计现金流入大于等于累计现金流出)。
问题:
1、请计算该项目的土地购置成本是多少?如果建筑施工期间遇到原材料价格上涨导致建筑成本超出预算20%,那么调整后的总成本将是多少?
2、基于给定的信息,请估算该项目在其生命周期内的净现值(NPV)。(提示:使用10%作为折现率)
3、假设公司希望将此项目的投资回收期控制在不超过6年内,结合题目中给出的数据,判断是否能达到这一目标,并简要说明理由。
第三题
案例材料:
某房地产开发公司拟开发一个位于市中心的地块,该地块面积为10万平方米,预计总投资为5亿元人民币。公司计划将该地块开发成一个集住宅、商业、办公为一体的综合体项目。以下是项目开发过程中的一些关键信息:
1.土地出让价格为每平方米3000元,预计支付土地出让金3亿元。
2.预计建筑工程费用为总投资的40%,即2亿元人民币。
3.预计销售住宅部分的收入为总投资的60%,即3亿元人民币。
4.预计销售商业和办公部分的收入为总投资的20%,即1亿元人民币。
5.项目预计销售周期为3年,销售过程中每平方米住宅的营销费用为5000元,每平方米商业和办公的营销费用为8000元。
6.项目预计运营成本(包括物业管理、公共设施维护等)为总投资的5%,即2500万元。
7.预计项目贷款利率为年利率6%,贷款期限为10年,首付款为总投资的30%,贷款额为总投资的70%。
1、根据案例材料,计算该项目预计的总销售成本。
2、计算该项目在销售周期内的平均销售速度。
3、分析该项目在财务上的可行性,并给出相应的财务指标。
二、论述题(30分)
题目:
请论述影响房地产市场供需平衡的主要因素,并结合当前经济形势分析这些因素对房地产市场的影响及政策建议。
经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷与参考答案
一、案例分析题(本大题有3个案例题,第一题20分,其他每题25分,共70分)
第一题
案例材料:
某房地产开发公司计划在市中心开发一座综合性商业大厦,占地面积5000平方米,总建筑面积为10万平方米。项目预计总投资为5亿元人民币,其中土地费用为1.5亿元,建筑工程费用为2.5亿元,其他费用为1亿元。公司预计该项目竣工后,商业大厦的年租金收入为1亿元,物业管理费用为2000万元,运营成本(包括物业管理、安保、清洁等)为5000万元。项目预计使用寿命为40年,折旧年限为20年,采用直线法计提折旧。
1、计算该商业大厦的土地费用每平方米是多少?
答案:1.5亿元/5000平方米=3000元/平方米
2、计算该商业大厦的年净收益是多少?
答案:年租金收入-物业管理费用-运营成本=1亿元-2000万元-5000万元=7000万元
3、计算该商业大厦的内部收益率(IRR)是多少?
答案:此题需要使用财务计算器或财务软件进行计算,具体步骤如下:
将现金流入和现金流出的时间点列出,并标注相应的金额。
使用财务计算器的IRR功能,输入每个时间点的现金流量。
计算得出的IRR即为该商业大厦的内部收益率。
假设计算结果为IRR=10%。
第二题
案例背景材料:
某房地产开发公司
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