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2024年房地产市场运行情况总结分析
XX年的房地产市场,以政策为主导。从降准降息到“330新政〞,从
高层喊话“去库存〞到经济会议“鼓励开发商适当降价〞,都表达了政
府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下,XX楼市延续了稳定表现。据统计,XX年XX主城
区共成交新房27.6万套,二手房8.7万套。受政策影响,XX市场整
体呈现刚需为主,改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词:稳定
XX年,XX房地产市场无论从供给量,成交量还是房价,均保持了“稳〞
字当头。
首先,XX新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据XX网上房
地产的数据显示,2015年XX共成交一手商品房275781套,同比微
涨1.44%。其中,商品住宅共成交174744套,占比63.4%,非住宅
101037套,占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米,同比微降2.4%。
此外,2015年XX主城区共成交二手房85197套,同比上涨15%。在
3月底的“五改二〞政策落地后,二手房市场成交量有明显提升,从4
月开始,平均每月成交8072套二手房。
第二,库存量降低,去化周期变长。克而瑞机构数据显示,截止到
2015年11月30日,XX楼市库存量为1300万方,而2014年12月时,
库存量为1514万方,相比减少约214万方。但与此同时,去化周期
也从8.1个月上升到15个月,在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三,XX房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示,2015年1-11月
XX商品房成交均价为7592元/平米,同时,单月房价随着开发商的
推盘节奏发生波动。其中,3、5、9、10四个月份,房价在传统的市
场营销节点均值较低,在市场淡季有所上升。因此,供需市场对XX
房价起到决定性作用,而政策等因素影响很小。
政策关键词:救市去库存
2015年是楼市“政策大年〞,年内央行共降息5次,降准6次,政府
部门出台了330新政,中央高层也在四季度屡次提到“去库存〞,并“鼓
励开发商降价〞……政策的密集程度在近三年到达顶峰,而这些政策
对XX楼市,也有较为直观的影响。
第一,经历5次降息后,100万商业房贷每月可以少还700多元。从
2016年元旦开始,置业者将享受到这一利好。
第二,330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后,二套房
首付降至四成,房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大
了改善型置业需求。数据显示,2015年XX主城区建面50-100平方米
的住宅成交占比约58%,而建面100-160平方米的住宅成交占比约
30%,建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。
而在XX市房地产业协会发布的《2015年XX商品房成交工程榜单》
中,香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世
茂茂悦府等楼盘,均受到改善置业者的青睐。
除了新房政策,二手房营业税也迎来重大改革,个人将购置2年以上
(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此项政策落地后,
XX二手房市场成交量明显上涨,最终比2014年多成交11301套,政
策影响明显。
第三,《渝八条》对XX房企现金流的改善。2015年10月14日,XX市
政府发布了《进一步促进房地产市场平稳开展的通知》,简称“渝八
条〞。其中,“房企可调整闲置土地的开工竣工时间〞、“未预售商品
住房工程商住比例〞、“调整未预售商品住房的户型结构〞等内容,
有效缓解了房企的资金压力,对开发商而言意义重大。
房企关键词:转型
相比XX楼市成交量价的稳定,XX房企则在稳中求变。
首先是市场占有率的变化。XX房地产业协会发布的2015年XX房企
商品房销售榜单(均为备案数据)显示,龙湖地产以92.32亿元的销
售金额居于榜首,融创以66.41亿元排名第二,随后依次为协信、金
科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠,但市场份额逐渐被
其他品牌房企“蚕食〞。而外乡房企如隆鑫、光华等房企市场份额也
有不同程度缩减。
外来房企中,今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底,鲁
能在XX的库存量为151.9万方,但保持了较快的去化速度,从拿地
到入市仅需要6-8个月的时间。最终,鲁能全年成交备案金额24.12
亿元,并耗资63亿元再拿下230万方储藏土地。
第二是战略结构的变化。2015年XX有不少品牌房企谋求变革,或扩
大产业链条,或调整产品结构,较为明显的是协信、万科两大开发商。
其
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