2025年房地产市场运行情况总结分析.pdf

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2024年房地产市场运行情况总结分析

XX年的房地产市场,以政策为主导。从降准降息到“330新政〞,从

高层喊话“去库存〞到经济会议“鼓励开发商适当降价〞,都表达了政

府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下,XX楼市延续了稳定表现。据统计,XX年XX主城

区共成交新房27.6万套,二手房8.7万套。受政策影响,XX市场整

体呈现刚需为主,改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词:稳定

XX年,XX房地产市场无论从供给量,成交量还是房价,均保持了“稳〞

字当头。

首先,XX新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据XX网上房

地产的数据显示,2015年XX共成交一手商品房275781套,同比微

涨1.44%。其中,商品住宅共成交174744套,占比63.4%,非住宅

101037套,占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米,同比微降2.4%。

此外,2015年XX主城区共成交二手房85197套,同比上涨15%。在

3月底的“五改二〞政策落地后,二手房市场成交量有明显提升,从4

月开始,平均每月成交8072套二手房。

第二,库存量降低,去化周期变长。克而瑞机构数据显示,截止到

2015年11月30日,XX楼市库存量为1300万方,而2014年12月时,

库存量为1514万方,相比减少约214万方。但与此同时,去化周期

也从8.1个月上升到15个月,在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三,XX房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示,2015年1-11月

XX商品房成交均价为7592元/平米,同时,单月房价随着开发商的

推盘节奏发生波动。其中,3、5、9、10四个月份,房价在传统的市

场营销节点均值较低,在市场淡季有所上升。因此,供需市场对XX

房价起到决定性作用,而政策等因素影响很小。

政策关键词:救市去库存

2015年是楼市“政策大年〞,年内央行共降息5次,降准6次,政府

部门出台了330新政,中央高层也在四季度屡次提到“去库存〞,并“鼓

励开发商降价〞……政策的密集程度在近三年到达顶峰,而这些政策

对XX楼市,也有较为直观的影响。

第一,经历5次降息后,100万商业房贷每月可以少还700多元。从

2016年元旦开始,置业者将享受到这一利好。

第二,330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后,二套房

首付降至四成,房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大

了改善型置业需求。数据显示,2015年XX主城区建面50-100平方米

的住宅成交占比约58%,而建面100-160平方米的住宅成交占比约

30%,建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在XX市房地产业协会发布的《2015年XX商品房成交工程榜单》

中,香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世

茂茂悦府等楼盘,均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策,二手房营业税也迎来重大改革,个人将购置2年以上

(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此项政策落地后,

XX二手房市场成交量明显上涨,最终比2014年多成交11301套,政

策影响明显。

第三,《渝八条》对XX房企现金流的改善。2015年10月14日,XX市

政府发布了《进一步促进房地产市场平稳开展的通知》,简称“渝八

条〞。其中,“房企可调整闲置土地的开工竣工时间〞、“未预售商品

住房工程商住比例〞、“调整未预售商品住房的户型结构〞等内容,

有效缓解了房企的资金压力,对开发商而言意义重大。

房企关键词:转型

相比XX楼市成交量价的稳定,XX房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。XX房地产业协会发布的2015年XX房企

商品房销售榜单(均为备案数据)显示,龙湖地产以92.32亿元的销

售金额居于榜首,融创以66.41亿元排名第二,随后依次为协信、金

科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠,但市场份额逐渐被

其他品牌房企“蚕食〞。而外乡房企如隆鑫、光华等房企市场份额也

有不同程度缩减。

外来房企中,今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底,鲁

能在XX的库存量为151.9万方,但保持了较快的去化速度,从拿地

到入市仅需要6-8个月的时间。最终,鲁能全年成交备案金额24.12

亿元,并耗资63亿元再拿下230万方储藏土地。

第二是战略结构的变化。2015年XX有不少品牌房企谋求变革,或扩

大产业链条,或调整产品结构,较为明显的是协信、万科两大开发商。

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