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房地产项目债权、债务模拟清算案例分析

一、跳过“项目模拟清算”中的那些坑

在房地产投资并购业务过程中，出于多种因素的考虑，

收购方或（被收购方）一方并不实际参与到目标项目的最

后实际清算，而是在项目现金流回正或项目销售回款达到

一定比例时，选择通过股权转让的方式实现对目标项目的

退出或完成对目标项目的最终交割。因此，在此类投资并

购合同条款中，并购交易双方就需要针对项目清算设计项

目模拟清算条款以保证届时并购交易双方的利益诉求。同

时，与项目模拟清算条款同步，还会搭配使用的还有预分

配条款，税务发票担保条款，拆赔成本兜底条款等等。

虽然，看似在项目投资初期，收并购双方已经通过合

同条款的设计对后续项目模拟清算事宜予以了约定，但是

当项目推进到合同条款规定节点时，项目模拟清算条款在

实际执行过程中又将面临哪些问题和争议呢？下文我们

就带大家了解下项目模拟清算中的那些坑。

在明晰项目模拟清算条款在实际执行过程中将面临哪

些问题和争议之前，我们需要首先了解哪些项目需要适用

项目模拟清算条款。笔者结合自身操作经验，归纳主要有

以下三类项目会适用到“模拟清算”条款。

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（一）目标项目内有部分业态为非合作范围

如某城市更新项目，根据专项规划方案项目内存在多

类业态，包括住宅、商业、办公、产业生产用房、宿舍、

公共配套设施等。通常在收购方收购实施主体项目公司股

权时，需要与实施主体项目公司原投资方（被并购方）协

商确定好该项目的合作范围，由于产业生产用房需要企业

未来自持，收购方作为房地产开发企业，对该业态物业无

法通过销售进行去化，因此后续在合作分配时，需要考虑

该部分是否纳入整体合作范围。如纳入整体合作范围，双

方需对自持物业的分配比例有明确约定，并以此来进行项

目清算。如不考虑纳入合作范围，则该部分自持物业应由

原投资方单独享有投资收益，并以此作为双方分配及进行

项目清算的基础。

因此在上述情况下，需要考虑两个问题，一是如何以

分配物业方式处理部分溢价，二是对于被并购方分配的该

部分物业，在区分是否对外销售的情况下，对现金流使用、

收益分配及税费承担、收购方退出等方面均应进行充分考

虑。

一方面，如何以分配物业方式处理溢价的问题。部分

建成后的物业作为溢价支付给被并购方，实质上相当于由

项目公司向被并购方分配该部分物业相对应的“利润”，

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因此需要在协议中约定，该物业无论自持或销售，所产生

的收益或产生的税费及其他支出均由被并购方自行承担。

另一方面，对于被并购方应分配的该部分物业，会存

在自持经营和对外销售两种情况。如被并购方将来拟自持

经营，不对外销售，则项目公司在物业建成后，该部分物

业由被并购方通过项目公司自持经营，收购方获得其他物

业销售所得收益后，退出项目公司。如被并购方通过项目

公司将该部分物业对外销售，则该部分物业在销售过程中

取得的收益，以及应支付的税费，均由被并购方承担；项

目公司在取得相对应的销售回款后，归被并购方自行支配，

不纳入其他物业回款分配中。

（二）目标项目存在较多关联负债需原投资方（被收购方）

解决

如某项目公司名下同时有多宗土地待开发，部分地块

由