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加强住宅小区物业管理工作实施方案

住宅小区是城市组成的重要单元，小区物业管理是城市管理的重要组成部分。为

推动怡居宜业城市建设，全面落实住宅小区“有人管事、有钱办事、有章理事”

的长效机制，提升整体管理水平，现就进一步加强住宅小区物业管理工作提出如

下意见：

一、切实加强住宅小区自治管理

各街道办事处、社区居委会要依照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会

指导规则》等相关规定，认真履行职责，广泛深入宣传，树立广大业主依法自治、

自我管理意识。一是要积极牵头组建住宅小区业主委员会。要按照地域相对独立、

业主相对认同和小区公共设施便于分摊管理等原则，合理划分住宅小区区域范

围，建立街道领导、社区居委会成员挂包小区制度，会同房管部门指导住宅小区

做好业主委员会组建和换届工作，选择热心公益事业的小区业主，选准配强业主

委员会班子。小区业主在社区居委会任职的，应推荐担任业主委员会成员。“十

二五”期间，各街道辖区符合条件新的住宅小区（入住率50%以上）业主委员会

组建覆盖面要达100%，旧小区要达80%以上，力争达100%。在此期间，未成立

业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会相关职责。同时，各街道、

社区和业主委员会要充分发挥住宅小区离退休老同志的作用，组建5—10人的小

区自愿者服务队，积极开展小区管理劝导工作，建立多层面管理、监督主体，推

动小区自治。二是要建立健全小区管理各项规章制度。房管部门和街道办事处要

依照各自职能和有关法规、规章，结合小区自治管理实际，指导建立、完善业主

大会和业主委员会议事规则、小区管理经费筹集制度、物业管理考评制度、保洁

制度和绿化养护制度等，以制度管人、管事。小区内用于出租经营的房屋，必须

经所在业主委员会（未成立业主委员会的住宅小区，经所在社区居委会）同意并

提供书面材料，否则，工商管理部门不予办理注册登记及年检，房管部门不予办

理房屋租赁备案登记。三是要落实小区物业管理模式。立足小区规模和实际，探

索多元化管理办法。通过建设单位或业主委员会自管、委托社区居委会管理和物

业企业专业化管理等形式，配齐配足日常卫生保洁、绿化养护以及秩序、设施维

护相关岗位人员，落实服务主体，推动小区管理的常态化、制度化。对物业服务

企业入驻管理的小区，其日常工作由市房管部门监管，其它管理模式的小区，其

日常工作由所在街道办事处和社区居委会负责协调和监管，房管部门配合。四是

要建立健全物业管理协调机制。按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，

街道办事处要牵头建立各自辖区内的物业管理联席会议制度，成员由房管部门、

公安派出所、社区居委会、业主委员会和物业企业等单位组成，及时协调解决物

业管理存在的各类问题，调处物业纠纷，维护各方合法权益，推动小区管理日常

各项工作的落实。对住宅小区内违规搭盖、违规装修、违规摆摊设点、改变房屋

用途、违规种植和饲养家禽家畜等行为，所在物业企业和社区居委会要及时制止，

并在24小时内向市城市管理联合执法大队报告，启动联合执法机制，采取强有

力的手段和措施，督促整改落实。市城市管理联合执法大队要公开监督投诉电话，

及时受理各类投诉，及时有效制止、查处各类违法违规行为。

二、有效落实小区管理各项经费

我市一些小区尤其是旧住宅小区普遍存在日常保洁经费不足、公共设施维修无资

金等问题。因而，要从根本上落实经费保障制度、建立“有钱办事”机制。

1、要建立物业服务费收缴的有效机制。要通过广泛深入宣传，使缴纳物业服务

费成为广大业主的自觉行为。对欠缴物业服务费的业主由物业企业或社区居委会

在小区内予以公示，对欠缴物业费1年以上的由市城管办会同房管部门、各相关

街道办事处在市电视台上予以公示，对仍拒不交纳物业费的，由物业企业向法院

起诉。物价部门要结合住宅小区物业管理分类情况和物价水平，每三年调整公布

一次物业服务收费标准，并在电视台等媒体上予以公开，以解决一些住宅小区多

年来物业收费一成不变的问题，指导、督促物业企业提供质价相符的服务。

2、要落实住宅小区管理专项经费。从今年开始，市财政每年预算安排住宅小区

管理专项经费，专门用于业主委员会日常管理补助和住宅小区管理评先评优经

费。今年安排50万元，“十二五”期间，根据业主委员会组建数量按10%幅度

逐年增加。该项经费由市财政拨付给市房管部门统一管理，市政府分管领导负责

审核把关，市审计局会同市财政局每年对专项经费使用情况进行审计并向市政府

领导报告。新建项目住宅小区首次业主大会成立所需的筹备资金，由建设单位承

担（建筑面积10万平方米以下按2万元计算，10万平方米