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经济新常态下房地产发展趋势分析

摘要:本文以经济新常态下房地产业所面临的现状，结合统计数

据和需求分析，借鉴现有国内外先进发展模式，逐步分析，总结了养

老地产、物业+PTR模式和橄榄球型社会购房需求的三种适合中国房

地产未来发展方向的发展模式。

关键词:养老地产；物业；+PTR；模式

社会购房需求2014年中央经济会议中第一次就中国经济新常态

作出了诠释，所谓经济新常态主要指中国将面临结构产业调整，产业

分工需要细致，中国经济增长将由高速转入中高速。新常态表明中国

经济进入诸多有利于经济增长的红利加速消失、经济增长的硬约束变

得更强、结构转变压力加大的时期。［1］而根据国家统计局关于第二

产业对于国家GDP贡献率的统计数据中不难看出自2010年至2014年

第二产业贡献率已经出现连续四年下滑。作为第二产业的标志性产业

房地产业也无可避免受到了冲击。中国房地产业正面临着一二线城市

房价奇高，而三四线城市出现大量的鬼城、烂尾楼的事实。因此，如

何在经济转型期重新寻找房地产业的发展机遇显得尤为重要。依据国

内外产业发展经验，未来房地产业的长足发展依然离不开国家政策以

及社会需求。通过分析国内外房地产模式发展现状，结合中国经济新

常态政策，得出发展养老地产、建立PTR模式、满足中产阶级购房需

求将成为总过房地产业未来发展趋势。

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1养老地产的兴起

随着人口结构不断变化，中国面临的老龄化问题将越来越严重，

根据中国产业信息网关于中国人口老龄化预测，中国正加速进入老龄

化社会，到2020年老龄化人口将达到20%，从业主消费特点角度分

析，老年人相比其他住户而言对卫生医疗设施要求更高、休闲娱乐设

施需求并不突出，中国传统的三代同堂、互相照料的居住模式在购房

压力巨大的城市已逐渐消失，因此，养老地产的发展将有利于这一问

题的有效解决。关于养老地产，国外已经有较为成熟的发展模式，以

美国为例。首先从地产类型划分来，美国采取独立式老年住宅、老年

公寓、养老院、老年社区等形式。而在融资模式来说，美国地产的类

型一般根据老年群体需要护理的程度划分有形成了完善的融资体系，

开发养老地产既可以通过向银行贷款、发行债券、保险公司供给，也

可以通过证券化等方式筹资。盈利模式除了通过直接销售和出租地产

外，更多的是通过对养老产业进行专业化、多层次、多角度的细分，

为养老人员提供相关的咨询、照顾、护理等服务赚取利润，并提供大

量的增值服务，诸如保险、理财等。而就中国目前的养老地产发展而

言，主要面临融资渠道和地产类型单一、盈利模式模糊、投资成本高

而回收期长等问题。因此，为减少建造成本，中国养老地产可采取社

区嵌入式养老模式，即在原有小区基础上分层次构建养老社区。此模

式客户群体广泛，群众基础好，其核心问题在于解决与原住户的关系，

确保影响原住户的生活质量。这种模式在位于上海万科城市花园小区

内已有成功案例。其次针对持有模式资本回收周期长问题，可采取社

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区销售+持有模式，同时应拓宽融资渠道，与政府、保险、医疗行业

建立长期合作，减少企业用地成本等前期投资，通过保险、医疗等增

值服务帮助企业快速回笼资金，从而促进养老地产长期健康稳定发展，

缓解社会养老压力。

2PTR模式－地产企业新出路

近期万科股权事件愈演愈烈，而万科计划引入深圳地铁则引发了

关于物业加轨道交通的新一轮猜想。在房地产形势不容乐观的情况下，

未来的房地产行业加大同轨道交通业的融合将有助于房地产企业寻

找新的盈利点，继续提高品牌影响力。而PTR模式的有效运用恰恰能

够为房地产企业同轨道交通产业的融合带来显著帮助与收益。PTR模

式即PPP、TOD、R+P三种模式的融合。［2］不同于PPP模式单个项目

的政府与私人企业的融合，PTR模式更强调轨道交通业务、房地产业

务、物业管理的多方面融合，即轨道交通同周边土地综合开发。PTR

模式最早出现在香港地铁项目中，PTR模式的成功实践也使得香港地

铁成为了全球为数不多的盈利的地铁公司之一。虽然PPP模式在我国

可行性得到了一定的认可，但是单纯的PPP模式并不能有效的整合资

源，相比之下，PTR模式可以加