房地产企业涉及的税种及计税依据.pdfVIP

房地产企业涉及的税种及计税依据

一、土地流转环节

转让土地使用权的转让方,应当缴纳营业税无形资产转让〞税目中土地使用权转

让〞子目的营业税、城建税和教育费附加；转让财产所得〞工程下的个人

所得税；转让资产所得〞的企业所得税；印花税；如果有增值的话还要缴纳土地增值

税.转让土地使用权的受让方,应当缴纳契税、耕地占用税.

1、契税计税依据：

一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付

的全部经济利益.

〔一〕以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格.成交价格包括土地出让

金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套

费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益.

没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按以下两种方式确定：

1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综

合评定,并经当地税务机关确认的价格.

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价.

〔二〕以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出

让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内.

二、先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应

依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用.

三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土

地权属转移的契税.〔见财税[2004]134号〕

2、耕地占用税计税依据

以纳税人实际占用的耕地面积计税,根据规定税额一次性征收.

3、印花税

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税.(财税

［2006］第162号)

二、房地产开发环节

(1)土地开发,也称三通一平〞或者七通一平〞.前者包括实现开发区域以外的

道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整.

后者包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、电讯通、有线通、煤气通和场

地平整.也就是把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建筑用地,即把生地变

为熟地.

(2)土地再开发,就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下,对城区原有土地

进行再开发即改造,通过一定量的资金、劳动等的投入,调整土地结构,完善城市根底设

施,以提升现有土地的使用功能,提升土地利用效益.

(3)房屋开发,是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、房

屋交易等的全过程.

1、营业税

(1)、建筑业营业税,税率为3%.自建房产以核定公式为计税依据.

(2)、效劳业代理业,税率为5%

代建房凡符合以下两个条件的,可按实际收取的治理费缴纳营业税.

1)、建房单位自行立项,自行征地并提供基建方案,双方签订代建合同,房地产企业

按一定比例收取治理费.

2)、房地产开发企业按国家规定办理工程清结算,不代垫工程款.

反之,不能同时符合这两个条件的,只能视同房地产开发,就其收取的全部价款征收

营业税.

2、房产税

对房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税,但对售出前房地产开发

企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税.计税依据为从租或从价计征.

以分期付款方式购置商品房,且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋

的实际使用人为房产税的纳税义务人,缴纳房产税.〔见国税函[2002]284号〕

3、城镇土地使用税：房地产开发公司建造商品房的用地,原那么上应

计征土地使用税,由省、自治区、直辖市根据从严原那么结合具体情况确定.〔见国

税地字第140号〕

4、印花税：根据建筑安装工程承包合同〞税目以承包金额贴花,税率为万分之三.

三、房地产销售环节

1、营业税

销售不动产,税率5%,计税依据为向对方收取的全部价款和价外费用,包括向对方收

取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外费用.但不包

括代收的住房专项维修基金.

2、土地增值税

计税依据为转让房地产取得的收入〔包括货币收入、实物收入和其它收入〕减除政