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房地产开发企业所得税梳理

一、政策依据

二、收入的税务处理

（一）完工条件

符合下列条件之一的：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

（二）未完工开发产品的税会处理

1.会计处理

预售开发产品取得预售价款时，由于房屋未交付，企业未履行合同

中的履约义务，客户也未取得开发产品的控制权，不符合会计收入确认

条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认

条件时才可确认收入实现。

(1)收到预收款时

借：银行存款

贷：预收帐款

(2)预交增值税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

借：应交税费—应交城市维护建设税（7%）

—教育费附加（3%）

—地方教育费附加（2%）

贷：银行存款

预缴增值税后，应直至增值税纳税义务发生时（主要是交付）方可

从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。

（3）预交土地增值税

借：应交税费—应交土地增值税

贷：银行存款

注：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

2.税务处理

规定，签订预售合同是确认收入的要件，但由于预售年度无法准确

核算成本，因此暂时按照预计利润率核定成本，预售收入×预计计税毛

利率=预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后就核定成本与实

际成本的差额进行调整。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务

局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在

地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

例如国家税务总局安徽省税务局公告2020年第3号规定，自2020年

7月1日起，全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税

毛利率为：

（1）开发项目位于合肥市城区和郊区的，计税

毛利率为15%。

（2）开发项目位于其他省辖市（合肥市除外）

城区及郊区的，计税毛利率为10%。

（3）开发项目位于上述第（一）、（二）项以

外地区的，计税毛利率为5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，计

税毛利率为3%。

依据：

3.季度申报

月（季）度预缴时，将预售应纳税所得额填入A类申报表第四行

“特定业务计算的应纳税所得额”

《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分

表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号）将《企

业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（A200000）第4行“特

定业务计算的应纳税所得额”栏次的填报调整为：从事房地产开发等特定

业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房

地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预

计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。与此前相比，删除了“企业开

发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算

的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整”和

“本行填报金额不得小于本年上期申报金额”这一表述。

也就是说2019年7月1日以后，开发产品完工后，结转实际收入和

成本，允许在月季度申报时转回销售未完工商品预计毛利额，由于涉及

到调减，预计毛利额填报金额可以小于本年上期申报金额。

4.汇算清缴

实际毛利额与预计毛利额的差额在汇算清缴调整时必须填写年表

A105010（视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表），案

例见后。

（三）销售收入范围

1.销售开发产品取得的全部价款，包括：现金，现金等价物，其他

经济利益

2.代收款项（基金、费用、附加）凡纳入开发产品价内或由企业开

具发票的应按规定全部确认为销售收入。