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影响我国房地产市场的三大宏观因素

影响我国房地产市场的三大宏观因素

宏观经济正朝着正常轨迹运行，房地产市场也渐趋回暖,其未来

变化将会受一系列主要因素制约，其中以下三大宏观因素将会产生十

分深刻的影响。

一、经济发展方式转型

改革开放以来,我国利用经济全球化的机遇，发展开放型经济,

尤其是广东等沿海地区,通过港澳台等渠道，利用土地、劳动力、资

源和自然环境优势，助推企业发展,成为为世界提供产品的“制造工

厂”，实现经济快速增长。这种开放型经济可以说是要素集聚加上劳

动力付出的发展模式，解决了许多人的吃饭、就业、农转非问题，推

动了城镇化。但由于对外依赖性极强,因此国际经济环境、外部需求、

出口增长对我国经济增长具有重要意义.出口占我国GDP的比重已多

年为28％左右，在大国经济中处于高位。

2008年全球经济危机后,发达国家经济萎靡，市场萎缩，已经无

法为中国出口的产品提供足够的发展空间；加上国内用地紧张、地价

上涨、工资水平提高，劳动力和土地低成本不再,出口生产受到生产

成本约束.此外,我们的生态承载力有限，生态保护意识提高，要求环

境保护和生态文明,“世界制造工厂”受到资源环境的约束。再者，

国际市场疲软，国际贸易摩擦增加，出口生产约束因素不断增多。现

在的情况已和二、三十年前大不相同，这就要求我们转变经济发展方

式，由外源型向内涵型转变.

形势的变化要求我们转变经济发展方式，要强调在发展出口生产

的同时，充分调动国内市场，形成强大的国内消化能力及对外投资能

力，推动经济上一个新的发展阶段。而在调动国内市场、增强国内需

求方面，房地产业可以发挥重要作用。以内源型发展为主的经济发展

方式转型应该是房地产业发展的战略机遇.同时，国家提出要在2020

年全面建成小康社会。我们要准确判断这个重要战略机遇和条件的变

化,确保2020年实现小康社会的宏伟目标。因此，可以认为，2020

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年前仍是我国房地产业发展的重要机遇时期，要把握好经济发展方式

转变对房地产业提出的市场需求,特别是为改善性住宅建筑提供的发

展机会。

二、人口结构的变化

我国社会发展面临着一个重大的挑战，就是人口结构的逆转，劳

动人口比例的下降.我国过去30年间一直享受着“人口红利”,即劳

动力人口不断增加，而抚养比率逐渐下降。全国劳动人口总量实际上

在过去30年间大致增加了1倍。全国经济活动人口1980年为4.29

亿，到2010年约为7。84亿，增加了83%。劳动人口总量的增加，

直接抑制了工资水平的上升，同时也会抑制通货膨胀的上升。

现在我国已进入老龄化社会.2011年末，全国60岁以上的老人

有1.85亿，占总人口的14%.到本世纪中期,60岁以上的老人将到达

34。8%。随着老龄人口的大量增加，劳动者的抚养比率上升,这不仅

意味着劳动工资上升，生产成本上升,也意味着养老、医疗、福利等

各种社会负担不断增加；同时，经济的潜在增长率下降,会降低国家

经济的国际竞争力，财政开支的压力也会增大。

面对这一挑战，我们必须在认真解决好老龄化给财政开支带来压

力的同时，大力发展养老产业，老年房地产应是其中重要内容之一.

国家应该采取必要的相关政策，由多个政府部门支持，鼓励开发商发

展多元化的养老房地产业。房产商也要跳出一般的商品房开发思维，

首先要考虑居家养老和社区养老的多种模式，充分研究住在社区养老

的老人需求和项目设置以满足其多种需求并使之长久。未来10～30

年，宜提供有差别的养老公共服务，结合各地的经济发展水平和生活

习俗，提供社会基本福利型养老和市场化公共服务型养老等多种形

式。比如,可以建设福利型的低收费“老人住家”,解决低收入老人

的居住、医疗、保健、娱乐等保障问题；也可以建设面向高收入人群

盈利模式的租赁房屋住宅，为老人提供餐饮、休闲娱乐、文化活动、

健身、保洁等高端服务；还可以建设混杂型的养老社区。总之,人口

结构的变化为房地产业带来了巨大的市场需求，各行业都应有“为老

人人服务服务的规划.

三、城镇化

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中国城镇化被美国经济学家认为是本世纪影响世界的两件大事