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创造商业房地产赢利新模式

战略远见与机会把握：创造商业房地产赢利新模式

应该说，2002年是中国商业房地产元年。

这一年，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百

货，并与沃尔玛、欧倍德、百安居、肯德基、百脑汇等国内外著

名商业企业签订联合发展协议，相继在南京、沈阳、南昌、济南、

青岛、长春、天津等商业黄金地段投资开发商业地产。号称中国

家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然

杀入商业房地产领域，自4月开发山东聊城光彩大市场项目大获

全胜后，迅速开发安庆、南昌、景德镇等项目，一年内连克多个

大盘，渐显省城和二级城市“通吃”的王者之气。声名显赫的新

希望集团也不甘人后，12月，新希望与主业做房地产的中国银

泰在上海宣布，共同成组建“银太百货”，与原乐购高管团队连

手打造的“乐客多”大型连锁购物中心也将成立，银太百货与乐

客多结成“策略联盟，”由重庆起步，逐渐向全国抢滩商业地产。

如今，全国各地已是追随者众，长城内外,大江南北，二、三级

城市都纷纷开发商业步行街、购物广场甚至ShoppingMall等。

商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场

热点。

房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商

业房地产利润丰厚，通常可以卖到同地块住宅物业的3～4倍，

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更有甚者卖到住宅的10倍!因此，在房地产进入“微利时代”(王

石语)，不少房地产做成“房地惨”时，开发商为寻求新的利润

源，纷纷谋求企业由住宅开发向商业开发转型，这是正常的为利

益驱动的企业行为；其次，我国现有商业业态相对落后(特别是

二级以下城市)，我国加入世贸组织后，很多国际零售、家居、

餐饮、娱乐业巨头大举进军内地市场，一些新业态的出现推动了

国内商业的发展，而近几年我国很多城市快速扩张，城市规划中

对新型商业布局留下了余地。因而，目前掀起的商业房地产热潮

顺应了城市现代化的发展需要。第三，众多城市居民有投资商铺

的强烈需求。长期以来，我国民间投资渠道狭窄，储蓄存款利率

低，投资股市风险大，投资中心商圈的商铺则普遍认为是分险小、

回报快、增值大的理财手段。全国各地到处煽情的广告词“一铺

养三代”，的确切中了许多市民的投资心理。

然而显技术密集型、资金密集型的特点，商业房地产开发与

销售更有其自身规律，高利润从来都是与高风险相伴。作为特殊

的物业，商业地产更凸律和独特的赢利模式。如若开发商缺乏对

商业规律的认识，缺乏对商业房地产运作模式的掌握，毫无疑问

将面临巨大的经营风险。

那么，什么是商业房地产（以下讨论的商业房地产范畴特指

商铺，不包括写字楼和酒店）的“运作模式”？根据我们的实践，

这种模式可以用下图表示：

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本文以地级市商业房地产开发为例，具体阐述如下：

一、拿地应尽可能在城市中心商圈，最差也应在中心商圈边

缘，并处于与次级商圈过渡地带。

因为中心商圈商铺的租金定为城市最高者，本身具有良好的

积聚和放大财富的示范效应，投资者自然趋之若鹜。虽说中心商

圈地价偏高甚至很高，但一般地说,地级城市的地价因素对此类

项目的利润形成只构成一般敏感而非高度敏感(也有少数城市中

心商圈地价过高而对利润高度敏感,如安庆和萍乡地价达500～

600万元/亩)。据2002年8月作者在北京某投资公司参与河南某

市宾馆土地挂牌出让过程中，对该项目所作的敏感性分析显示，

在地价为200万元左右时,各敏感性因素对项目利润的影响程度

依次为：平均售价变化±1%，影响利润±2.92%；建筑密度变化

±1%，影响利润±1.56%；销售率变化±1%，影响利润±1.25%，

地价和单位建筑成本相同，其变化±1%，影响利润－＋0.94%。

其中，平均售价的敏感性比地价和单位建筑成本高3.1倍，比销

售率高2.3倍，比建筑密度高1.9倍；建筑密度的敏感性比地价

和单位建筑成本高1.66倍，比销售率高1.3倍；销售率的敏感性

比地价和单位建筑成本高1.33倍（引自