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探讨城市地铁沿线土地二级开发投资策略

摘要：近几年来，各地政府大力推行“轨道+物业”的开发模式，用土地开发收益反哺地铁建设运营。本文结合各个地铁公司相关实践经验，重点讨论了地铁沿线土地二级开发模式、融资模式以及物业运营模式，并阐述了一些个人的建议和看法。

关键词：地铁沿线土地；开发模式；运营模式；融资模式

引言

近幾年来，随着城市化进程的发展，城市地铁以蓬勃的态势迅猛发展。目前，中国累计有55个城市投运城轨交通线路超过一万公里。城市地铁的迅速发展不仅提升了人们出行效率，所到之处也带动起周边板块的发展。然而地铁建设面临前期资金投入大、资金收回时间长的问题，这给地方政府带来了巨大的财政压力。因此，各地政府提倡大力推动地铁场站与周边土地联合开发，一方面提高城市土地资源集约利用水平，另一方面利用土地开发收益反哺于地铁运营，从而形成地铁可持续性的建设发展。

土地开发具有高投资、高回报、高风险的特点，而各城市地铁公司大部分精力都专注于建设与运营，较少有精力去从事土地开发。本文通过借鉴多个城市的成功经验，重点讨论地铁沿线土地二级开发模式、融资模式以及建成物业的运营模式。

一、开发模式

地铁公司在取得地铁沿线土地的使用权后，由地铁公司主导，独立开发或与其他开发商合作开发，按照协议进行利益分配。

1.独立开发模式

独立开发模式是指地铁公司通过招拍挂的形式取得土地使用权，然后对地块进行建设、施工并竣工验收，后期再销售或经营物业的过程。

例如南京地铁公司在2021年推出首个独立开发的住宅项目光华里，所有房源当天售罄。这既是南京地铁公司独立开发沿线土地的一大实质性进展，也是地铁上盖物业规模化发展的又一重大突破。

这种模式的特点体现在：1）利润空间较大。地铁公司通过独立开发能获得房地产开发的全部利润。2）有绝对的决策权。在整个开发、销售及经营阶段拥有绝对的决定权，其资金投入和时间选择、销售及经营模式可根据自己的实际情况来定。3）自持物业可抵押。地铁公司自主经营的物业可抵押给银行来获得融资。4）风险较大。房地产项目开发、销售、经营周期较长，地铁公司需要独立承担整个过程的政策风险、市场风险及金融风险等。

2.合作开发模式

（1）成立合资项目公司

地铁公司就拟开发地块寻找合作方，然后与合作方合资成立项目公司，再以项目公司为主体参与土地公开市场招拍挂，合作双方按照项目公司股比分担土地开发成本，共同开发项目，共享收益。

以绿城杨柳郡项目为例，杭州地铁持有49%的股权，在住宅销售及商办项目成功运营之后，都能享受其带来的相应收益，且不用参与运营和管理，这对地铁公司形成可持续的收入具有重要意义。

这种模式的特点体现在：a.地铁公司获地资金压力相对较小。由于地铁公司与合作方成立项目公司后联合获地，分担了地铁公司前期获地的成本，明显减轻了地铁公司的资金压力。b.按股比分配利润。部分股权转让后，地铁公司和合作方按照股权比例分配收益，与独立开发模式相比，获利空间较小。c.合作有不确定性。因为地铁公司需要在获地前寻找合作方，共同参与综合开发方案的规划和设计，但获取土地存在不确定性，所以合作方的市场接受度可能受到影响，合作方的前期投入也不会特别深入。

（2）股权转让模式

股权转让模式是指地铁公司获取土地后变更受让人至项目公司，通过产权交易平台挂牌转让项目公司部分股权，寻找合作方。部分股权转让后，地铁公司一方面可获得股权转让溢价，另一方面可获得后期经营性收入。目前国内已有多家地铁公司采用这种合作模式。

以南京地铁金马路TOD项目为例，该项目于2018年公开挂牌转让股权，由绿地集团通过竞价取得80%股权，后期由绿地集团整体把控操盘，最终形成集公寓、商业、办公等业态于一体的总建筑面积36万平方米的交通枢纽综合体。

这种开发模式的特点体现在：a.规避风险。地铁建设与运营承担的是城市基础设施功能，具有较强的公益性特点。而房地产行业具有高风险的特点，通过股权转让的方式可降低地铁公司在土地开发过程中的风险。b.获得双重利润。通过股权转让，地铁公司既可以获得股权溢价部分，又可以按股比分配开发的收益部分。c.转让流程烦琐。目前地铁公司操作的股权转让模式都涉及国有资产控股权让渡，按照国家对国有资产保值增值的相关法律法规，需要经过严格的逐层审核，前期准备工作需要大量的沟通协调，一般内资的产权交易流程就长达一年。

（3）代建模式

代建模式是指地铁公司在取得土地使用权后，委托有相应资质的项目代建公司对项目提供产品定位、规划设计、工程管理、营销管理等开发全过程服务。

例如杭州地铁艮山门站上盖物业综合体项目，该项目于2008年招标，最终由浙江绿城建筑设计有限公司竞得。该项目总建筑面积为20万平方米，采用全过程代建，服务期约60个月。

这种开发模式的特点体现在：a.借助品牌效益使项目增值。

代建方操盘经验丰富，