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收益法1

一、概念预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、适用范围有收益有潜在收益的房地产三、理论依据预期原理§5-1收益法概述第五章收益法

四、操作步骤1.搜集有关房地产收入和费用的资料2.估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入3.估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入4.估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益5.估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6.选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§5-1收益法概述第五章收益法

§5-2收益还原法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an第五章收益法

通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式第五章收益法

二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第五章收益法

公式用途:①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

③比较不同年限价格的高低；

④用于比较法中土地使用权年限修正。第五章收益法

1.直接用于计算价格例5-7:某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。第五章收益法

2.不同年限价格的换算假设:则有:如果:an=aN=a则有:如果:R=r则有:第五章收益法

例5-8已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡,还原利率为8%,试求其30年收益权利的价格。第五章收益法

例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡,对应的还原利率为8%,试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。第五章收益法

3.比较不同年限价格的高低例5-10：有A.B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:第五章收益法

A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★AB第五章收益法3.比较不同年限价格的高低

4.用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……第五章收益法

例5－11:某宗工业用地使用权剩余年限为48年,所处地段的基准地价为1500元/平方米,制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外,其他均相似,现行土地还原利率为6％,求该宗工业用地的价格。宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……第五章收益法

a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第五章收益法

01234……t－1tt+1……n-1naaaa