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cmbs账务处理

观点指数ABS(Asset-BackedSecurities）融资模式凭借着可以降低

流动性资产转化为高流动性证券的特性，近年来越来越受到房地产企业的

青睐。

观点指数获悉，截至2020年12月31日，房地产行业资产证券化产

品累计发行规模超过1.4万亿。

从根本属性来看，资产支持证券无疑是负债类的，但在实际会计操作

中，根据不同区域的会计政策以及不同的融资种类，房企的会计处理并不

一致。

不同的会计处理将会决定该项融资的类别，可能出现ABS的隐藏，从

而实现显性负债率的降低，企业有息负债规模的低估。

自2020年以来，房企ABS的审批制度愈加严格。结合如今的“三道

红线”政策对融资渠道的管控，ABS模式下的基础资产创造了更大融资空

间同时，也让房企隐性债务压力日益凸显。

以往对ABS较为依赖的企业，会面临更大的再融资压力。

房地产ABS基础资产解析

当回答房地产ABS是如何影响房企财务报表这个问题之前，需要弄清

资产支持证券的资产具体是指什么。

观点指数认为，基础资产可以先按照时间将其分类为“未来资产”与

“现时资产”。

未来资产是指收益发生在未来期间的类资产，诸如收益权、未来债权

等，此类并不会确认在原始权益人财务报表中，只可以用于抵押与融资。

典型的如购房尾款ABS（未来债权）、物业费ABS（收益权）就是资产负

债表中未记录的资产。

相对而言，现时资产便是存在财务报表中被记录的资产，包括银行贷

款、应收账款以及投资性房地产等，目前市场上被大家熟知的主要是

CMBS和类REITs的底层资产。

数据来源：观点指数整理

类REITs涉及将底层不动产出售给SPV，可能涉及所有权或控制权的

变更，是5类房地产ABS中唯一需要判断是否出表的类别，不出表类型

REITs则视为一项新的负债。

不同企业的会计处理及影响

目前，我国资产证券化的会计处理依据两个准则，分别为《企业会计

准则第23号——金融资产转移》与《企业会计准则第33号——合并财

务报表》。

但具体的房地产ABS会计处理在内地与香港并无统一的规范，往往出

于降低负债率和提高账面偿债能力的目的，企业在统计企业有息负债时，

较容易将属于“经营负债”的ABS遗漏。

在A股报表中，计入“长期应付款”、“其他流动负债”、“其他非

流动负债”的ABS会容易被遗漏，港股报表比较容易遗漏计入“贸易及其

他应付款项”等项目的ABS。

数据来源：观点指数整理

房地产供应链ABS是上游供应商将下属项目公司的应收账款打包出售

给保理公司，由保理公司作为原始权益人完成发行。

供应链ABS也正是因为不增加金融负债这种特性，使得房企可以延长

对上游供应商应付账款的付款期限，从而缓解了公司短期现金流的压力。

与此同时，上述操作对房企财务报表影响甚微，通常只涉及“应付账款”

二级科目的调整。

观点指数获悉，截至2021年5月31日，存续供应链ABS余额为

2927.27亿元，其中期限在1年以内的规模占比超过85%。

如金科股份在供应链融资业务中，将财务报表中“应付账款”的二级

科目调整，关联方变更为保理商。

数据来源：金科地产2020年度报告，观点指数整理

而招商蛇口在2020年半年度报告中披露，“招商金融－招商蛇口供

应链5期资产支持计划”发行，基础资产为其享有的应收账款债权，此次

ABS融资款项计入“其他应付款”，款项性质为保理款。

数据来源：招商蛇口2020年半年度报告，观点指数整理

购房尾款ABS及样本企业会计处理

购房尾款ABS的基础资产为购房人申请的贷款，房地产销售绝大部分

采取预售制，这就意味着当商品房买卖合同签署时交付义务尚未形成，在

会计上并不满足营业收入的确认条件，所以购房尾款可以作为一项未来债

权。

截至2021年5月31日，存续购房尾款ABS规模达到580.19亿元，

期限在1-3年的规模占比超过50%。涉及的主