太原市房地产市场分析报告.pdf

一、中国房地产市场的总体态势

2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。”

2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。”

2004年“政策年，稳中有升。”

2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。”

注：以上均有具体分析资料。

二、山西省房地产市场运行情况分析

(一)2003年山西房地产市场基本情况

2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开辟投资

高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格

继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积

逐步消化；土地开辟投资强劲扩张。

(二)2004上半年山西房地产市场分析

1、供给分析

目前，太原市房地产开辟企业共有395家，房地产中介企

业有141家。今年上半年，全市房地产开辟投资完成16．5亿

元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。新建

商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，

住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方

米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了

多种选择。

然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价

位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商

品房与经济合用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大

户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面

积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太

原市普通购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，

而市场主力房型为100至120平方米。

2、销售分析

上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同

比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售

住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；

办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方

米。

从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农

村人口购房占17％、本地居民占65％。

同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导

致房价居高不下等原因，形成为了一定数量的商品房空置。目前，

全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上(含一年)

面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼

空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用

房空置1500平方米。

3、房价分析

今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29

日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报导，上半年我

省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资

增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销

售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商

品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为

1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，

增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区

第9位。从11个市看，商品房售价最高的是太原市，为3244元

/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为

966元/平方米与924元/平方米。

上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，

同比增长8．62％，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长

4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。相对于城镇居民收

入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长

13．3％，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，

且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超

过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市

房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态

势。

然而，调查中发现，太原市80％的购房者承受价位为每平方

米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占

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