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广州楼市分析

台风带来的暴雨并未能给火热的广州房地产市场降温。

连续观望，还是立刻出手？许多人好像都已找到了答案。

当开出租车的老王还在尽力弥补年初错失的购房良机时，参与工作

不到一年的梁坤已经在南海拥有了自己的第一套住房。不仅是他们，

在广州有更多的人都选择在这个时候抢先出手。

实火还是虚火？刚性需求还是“羊群效应”？理性的购房者还是盲

目的炒房客？一方面是高度成熟的房地产市场，另一方面却是让人大

跌眼镜的不成熟表现，广州房市游走在“成熟”与“不成熟”之间，

留给人们的是一连串的问号。

从30年前中国第一栋商品房到今日频频消失的地王，广州这座被称

为改革开放前沿阵地的城市，在新一轮的全国房市波动中又一次冲在

了最前端。广州房管局6月份的房地产交易数据显示，6月份全市１

０区一手住宅月均价为每平方米9676元，自去年12月以来首次重回

每平方米9000元以上，中心城区的楼价上升趋势显著。而一份由广

东省银监局供应的材料显示：今年二季度，广州房地产市场消失量价

齐升的局面，部分市区商品房销售量和销售价格甚至回升到2022年

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的最高点，土地拍卖价屡创新高。

一般住房与高端住宅的选择

40多岁的老王至今还居住在父母留下的一套仅有30平方米的老房

子里，２０年积攒的十几万元积蓄和一个月4000多元的收入，让他

无法负担起那套观望已久的可以满意一家三口栖身的“大房子”。

不过，近期他打算“委曲求全”出手一套总价不超过70万元的二手

房。他的理由是，随着经济的回温和收入的提高，房价还会上涨。而

目前上涨的水平比较平稳，远低于2022年平均每月上涨千元的幅度，

是买房的最佳时机。他很确定地说：“我估计两三年后广州的房价会

翻番。”与老王持有相像看法的人还有许多，合富辉煌集团市场讨论

部的监测显示,有35%的置业者预期楼价会连续上升。

在广州天河区工作的梁坤把自己的家安置在佛山的南海区，为此他

还购置了佛山的手机号。对于刚刚参与工作的他，价格是其首要考虑

的问题。所以即便每天要在路上花费两个小时的时间，但由于可以享

受相对低廉的房价和花园式的居住环境，他觉得投入还是很划算的。

梁坤并不是个案。在广州的郊区如番禺区、南沙区或者距广州较近

的二线城市——佛山购房，已成为首次购房者的热选，而目前这些地

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区新开盘的住宅均价已达到了每平方米8500元。

南沙区一家名为“南沙境界”的售楼处，销售总监徐威向记者介绍

说：“从年初到现在，销售状况很好，销售价格也上涨了30%。相比

市区内超万元楼盘，远郊区县凭借房价低的优势吸引了大批购房人。”

据其了解，其中70%多是刚性需求，投资客仅占20%。

对将来房价上涨的乐观预期和到郊区买房，是今年广州购房者的明

显特点。

出于与老王和梁坤不一样的目的，一些投资客也在政策的“指引”

下出手广州的高端住宅。

珠江新城的“星汇云锦”楼盘，是单价每平方米2万余元、最小户

型也需170余万元的高档住宅，无论是对自住还是租赁都不能算是刚

性需求，售楼人员开头就向记者询问“是否用于投资”。在楼盘四周

工作的王小姐向记者介绍，来这边看房的人大都操外地腔调，这里并

不是一般的工薪阶层可以负担得起的。“广州人不会选择在这里购房，

太贵了。”高房价、络绎不绝的看房客，这里的状况基本是珠江新城

的一个缩影。

某业内人士向记者透露，珠江新城的房子成本约在每平方米8000元，

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而楼盘售价都在每平方米2万元以上，许多开发商给出高溢价。广州

维森置业有限公司董事长张维伦更明确表示：“珠江新城是外地人投

资的集中地，投资和投机在这里表现得很充分，要想看泡沫就到珠江

新城来看。这也恰恰表明白投资人的投资很盲目，都集中在高档住宅，

扎堆的结果就是房价上得快、跌得也快，这个泡沫迟早会破。”

虽然售楼人员一再说，买楼投资再用来出租很划算，但是广州房地

产专家赵卓文提出，广州的房租水平和房地产市场是背离的，高档住

宅出租收益普遍不足3%，低于银行存款收益。

理性看待房价上涨、稳健出手的购房者与紧盯高端住宅、盲目投入

巨款的投资客，谁更成熟？

商住倒挂的现状

在广州闻名的北京路上，鳞次栉比的商铺彰显了这里的繁华，但只