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关于老旧住宅小区物业管理的问题和建议

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人

民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对城市

发展和改善民生具有重要影响。由于我国人多地少，房地产行

业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续

环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，也成为我国发展

最快的新兴行业之一。但是，物业管理引入我国只有20多年

时间，而在全国发展则普遍只有10年左右的历史，发展速度

快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼

显得根基不稳。

一、老旧小区物业管理面临的矛盾和问题

纵观**城区，近几年新建的小区，其物业管理相对比较完

善，但那些老旧住宅小区的物业管理很不到位，而高档小区和

普通小区的物业管理差距天壤之别。即使都是普通小区，由于

建造时间不同，物业管理的完善程度也有很大差别。尽管县政

府近几年加大了对老旧小区物业管理和生活环境综合整治力度，

但效果不尽人意。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小

区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管理的过

程中，遇到了很多困难和问题。

一是部分居民观念老化。长期以来，计划经济体制下形成

的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统

观念，惯了由房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物

业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由

政府负担，导致物业管理收费难，客观上影响了物业管理质量。

二是配套设施相对落后。老旧小区在建设之初主要是为了

解决居民的住房困难问题、拆迁安置问题，因工期等因素限制，

导致规划较为混乱，根蒂根基设施不健全。另有的小区因建设

时间较早，规划方案较为简单，没有综合考虑社会发展和人民

生活水平进步带来的理想需求，软、硬件配套设施严重缺乏，

如安保、消防等设施缺乏，绿化面积较小或没有，机动车停车

位严重不足，体育健身设施和文明举动空间非常有限等等，有

的小区以至连基本的卫生清扫、垃圾清运都无法保证。

三是公共修理亟待解决。老旧小区建筑时间较长，道路破

损、设施损毁、房屋质量等问题频发。关于上述问题，开发商、

销售公司、物业管理公司、街道办、有关部门或是互相推诿，

或是以种种理由和手续为托词导致一般的修理难以到位，对公

共安全、城市形象、和谐社会建设都造成不良影响，久而久之，

极易引发安全变乱和群体性变乱。

四是改造资金缺口较大。老旧小区实施物业管理，改善居

民的生活环境，必需对小区的根蒂根基设施进行不同程度的改

造，如小区进行封闭式管理、绿化美化、道路修整、停车位设

置、加装电梯等。根据改造项目标多少和改造品级的不同，资

金量少则几十万，多则上百万，以至上千万。地方财政无法全

部负担，业主也无力承受。

五是维权机构尚不健全。实施了物业管理的小区一般都成

立了物业管理委员会或业主委员会，而绝大局部老旧小区尚未

成立此类机构，即使少局部已成立的小区业委会，受多方面因

素影响，无法代表广大业主利益充分履行维权职责，以至沦为

物业公司的喉舌，很难施展其应有的作用。

六是物业监管多头推诿。XX年底新修订的《江苏省物业

管理条例》规定，“街道办事处具体负责辖区内物业管理工作

的指导、协助和监督；县级以上政府住房与城乡建设或者房产

行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；

物业收费价格则区分不同物业的性质和特点，由价格行政主管

部门会同物业管理行政主管部门进行评估调整。”监管单位过

多，极易造成物业监管缺失或相互推诿。

综上所述，建立健全老旧小区社会化物业管理体系，制定

符合实际、符合居民需求的物业管理标准及惩处机制已经成为

刻不容缓的社会问题。

二、老旧小区物业管理现状分析

硬件设施分析

1.老旧小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经构成了

汗青欠账，加上曩昔住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管

失修，造成道路破损、下水道梗塞等问题严重。在转入社区管

理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规

范，导致房屋修理基金难落实、难修理，也使小区管理成为群

众赞扬的热点问题。

2.随着城市建设的发展和居民生活水平的不断进步，各种

类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位

数量无法适应汽车增长的需求。老旧小区建设时基本没有配置

特地的停车位，更别说是那些本钱较高的地下车库了。这导致

很多小区大量存在占行车道、人行道，绿地停车和