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中国工业地产发展现状及趋势分析

伴随新兴工业的发展，以及各地政府对于新兴工业的高度关注，

工业地产的升级、细分化趋势明显，生物医药、工业互联网、AI、数

字创意、新能源汽车、大数据、航空工业、电子商务等垂直领域工业

地产逐渐成为工业发展的主导载体。工业地产也成了中国房地产市场

中一个重要而独特的分支，为企业提供生产和经营场所，为就业机会

增加和产业升级创造条件，推动经济繁荣和社会进步。本文通过对工

业地产相关理论研究及现状分析，深入研究工业地产市场的需求情况，

研判未来发展趋势，为工业地产开发者提供有价值的见解和决策支持。

一、工业地产的定义及产业链分析

传统的工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地及该

类土地上的建筑物和附属物，是别于住宅、商服和综合类用地以外的

第四种性质的用地。在新经济、新型工业化背景下，工业地产是指以

产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究

与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一

体的工业物业总称。

工业地产与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，

可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，

如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。在我国，工业房

地产业的土地批租期限为50年。工业地产的盈利性主要是为工业生

产提供场所，能够维持工业领域的正常发展，主要涉及开发商和运营

商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适

当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；而运营商则以其

专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费，小业主则是自己生产

赚取利润，是出租获取租金回报。

二、工业地产发展历程

工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以

来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合

升级等不同发展阶段。

第一阶段（1979-1984年）：从出口特区到工业园区，工业园区

的产业起点低，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、

日本和韩国的外来加工业务。

第二阶段（1984-2003年）：初创探索与经验推广，分为“前十

年”（1984-1992年）和“后十年”（1992-2003年），“前十年”

以大连经开区、东湖高新区等“一代园区”的成立为标志，在扩大外

贸、吸引外资、引进技术等方面下大力气；“后十年”产业园区对外

开放和招商引资快速发展，二代园区也逐渐形成和发展。

第三阶段（2003-2006年）：为整顿阶段，2003年《国务院办公

厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布宣告工业地产迈入规范

经营阶段；随着国家对园区优惠政策和管理权限的调整，行政权力逐

渐集中到上级主管部门，园区的管理权限缩小，园区逐步形成三种管

理模式，政府主导型、企业主导型、政企结合型。

第四阶段（2006年-2017年）：市场化转型与升级创新，分为“前

五年”（2006-2011年）和“后五年”（2011-2017），“前五年”

出现PPP雏形的探索和粗放经营向规范经营升级的两种趋势，完成了

从姓“地”到姓“企”的转变；“后五年”（2011-2017），伴随招

商引资和优惠政策效应的逐渐减弱，推进产城融合的推进，工业地产

逐渐转型升级，实现从增量到存量的盘活。

第五阶段（2017年至今）：在房地产市场遇冷，以及新基建浪

潮的推动下，工业地产赋予全新的历史使命。

三、工业地产的开发模式

工业地产常见的开发模式主要有如下四种：

1.工业园区开发模式工业园区开发模式，是目前中国各级地方政

府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要

载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的

是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设

置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链

中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发

展的强有力的推动器。其主要特性表现为：此类工业地产开发均是在

政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条

件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引

资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

2.主体企业引导模式主体企业引导模式，是指在某个产业领域具

有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的

利益