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物业共用设施设备维护管理规范

物业共用设施设备的维护管理规范

本标准规定了物业共用设施设备的使用、运行和维护管理

的基本要求，以及特种设备管理、设备管理应急预案与演练的

基本要求。该标准适用于深圳市物业服务企业为业主或非业主

使用人提供共用设施设备运行、维护管理服务的参考。

该标准适用于物业服务企业提供的共用设施设备维护管理

服务。

术语和定义

共用设施设备是指物业区域内属于全体业主共有的、保障

业主或非业主使用人正常工作和生活的基础设施和设备。

承接查验是指物业服务企业承接建设单位移交的新建物业

或承接业主大会（或委托业主委员会）移交的原有物业时，对

物业本身的现存状况进行验收的行为。承接查验需要核查物业

本身的质量/安全问题，同时还需要查明整个物业环境、物业

设施的使用与保养结果等。物业承接验收是物业服务企业承接

物业时不可或缺的工作程序。

特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力

（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、

大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆。本规范所指的特种

设备除设备本身外，还包括其所用的材料、附属的安全附件、

安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。

设备全寿命周期管理指对设备从进行可行性研究、选型决

策、购置合同管理、安装调试、初期管理、设备运行、清扫、

点检、保养（包含润滑、紧固、调整、对中、平衡、堵漏、防

腐等细节）、修理、技术改造，直至淘汰的全过程管理以及备

品备件管理。设备全寿命周期始于设备的规划，终于设备的淘

汰。

5S是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫

（SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）五个

项目项目。。因日语因日语的的罗马拼音均以罗马拼音均以开头，简称5S。

点检是指利用人的感官（“五感”：视、听、触、嗅、味觉）

或用仪表、工具，按照一定的标准，定点、定人、定期地对设

备进行检查，以发现设备的异常、隐患，掌握设备故障的前兆

信息，及时采取对策，将故障消灭在发生之前的一种管理方法。

共用设施设备分类

大类：供配电设施设备、给排水设施设备、电梯、制冷设

施设备。

细分：发电机、变压器、高低压配电柜/配电箱及其内部

配置的元器件、供配电线路和公共照明系统等，以计量表为界。

生活和消防给水泵及控制系统、公共区域排水泵及控制系统、

给排水管线，以计量表为界。

本文介绍了共用设施设备的分类和管理要求，包括电梯、

扶梯、自动人行道、中央空调、消防设施、视频监控、水泵、

避雷针等设备。物业服务企业应建立共用设施设备管理手册，

明确管理目的和原则，并建立信息化的设备管理体系。企业应

建立共用设施设备档案和作业指导书，以确保服务产品满足合

同要求。同时，企业应采用国际、国内先进的设备管理经验，

建立符合企业特点的设备管理体系，并推行运行使用管理制度。

制定符合项目管理规约的共用设备运行使用管理制度是物

业服务企业的必要工作。这个制度应该明确运行使用时间、故

障处理、故障修复时间等方面的要求，以及运行使用管理责任

人员的权责，运行时用的相关记录以及保存期限的要求。

为了推广节能环保管理措施，物业服务企业应该提倡设备

经济运行管理。这种管理方式应该结合物业项目的特点和各类

型共用设施设备的作用，例如根据气候或时节变化，调整运行

使用时间等。

设备维修保养、改造与更新的管理制度应该根据物业项目

的特点制定。这个制度应该明确实施计划和要求，包括不同类

型设备的维保周期、保养等级、维保标准和相关记录与证据。

在实施改造更新时，应征得业主大会或业主大会授权业主委员

会的同意后方可进行。同时，物业服务企业应该以设备全寿命

周期管理的方法为主，推广应用新技术、新产品、新模式，并

且不应采购国家或地方明令禁止的产品，应优先选用节能产品。

物业服务企业应该定期或不定期对共用设施设备的使用运

行、维修保养、更新改造结果进行检查或验收，并及时处理检

查中发现的问题。同时，物业服务企业应该实施设施设备点检

工作，以最大限度地优化配置要求，提高设施设备的综合管理

水平。

物业服务企业应该明确各类设备房的温度、湿度、通风、

安全防护等基本要求，并制定超出环境条件下的应急处置措施。

此外，物业服务企业应该在项目设备房悬