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估价实务-讲义试题--第1页

1996

综合计算实务（共三小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式，计算步骤，

需安公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）

某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在

此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为

100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率4％。1996年11月该单

位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，1991－1996年该地区物价指数平均每

年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/平方

千米，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，

当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元/平方

米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

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第一步：采用成本逼进法计算土地使用权现值

土地取得费：20万元/亩＝300元/平方米

土地开发费：2亿元/平方千米＝200元/平方米

计算利息：300×｛（1＋12％）1－1｝＋200×｛（1+12％）0.5－1｝＝47.67元/平方米

计算开发利润：（300＋200）×15％=75元/平方米

成本地价＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝622.67元/平方米

土地出让增值收益＝622.67×15％＝93.40元/平方米

目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为

（622.67＋93.4）×｛1－1/（1＋10％）45｝＝706.25元/平方米

土地使用权总价＝706.25×2000＝1412500元

第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值

计算年折旧费

因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价

必须在使用年期内折旧完毕。

年折旧费＝重置价/耐用年限＝1500×2500/48＝78125元

建筑现值＝重置价－年折旧费×已使用年限＝1500×2500－78125×3＝3515625元

第三步：计算房地产现值

房地产现值＝土地使用权现值＋建筑物现值＝1412500＋3515625=4928125元

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年，规划限定建造

2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建

成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元/平方米，房屋出租

中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3％计算，年维修费按年租金的8％计算，保险

费不计，税金按年租金的12％计算，年折旧费按维修费的80％计算，该类建筑耐用年限为

50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60％，第二年投入

40％，贷款年利率为15％，当地房地产综合还原利率为8％，开发商要求总利润不低于开发

完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权须支付的法律、估计等专业费用为地价的2％。

试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

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第一步：计算开发后不动产价格

计算年出租总收入：600×20000×80％×75％＝720万元

计算出租总支出：

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