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产业园区运营模式全解析

「园区的五种不同的运营模式」

1.政府运营模式

这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不

同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区

由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政

事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会

给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于

一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。

广州天河软件园就属于这类运营模式。

广州天河软件园

2.投资运营模式

投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、

固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企

业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收

回投资。

这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回

报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为

园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就

属于这一模式。

浦东软件园

3.服务运营模式

随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，

很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上

出现了服务运营模式的园区。

园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软

服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了

园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属

于这一类运营模式。

杭州北部软件园

4.土地盈利模式

随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力

远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、

初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，

在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开

发或转让。

这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的

强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方

面做的比较好的是中关村软件园。

中关村软件园

5.产业运营模式

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业

链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一

些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在

投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园

区也做好了与企业一起唱戏的准备。

园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资

一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模

式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业

投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的

要求。

例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有

招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的

地区内形成压服性的产业优势。

两江国家开发区

「园区不同发展阶段的模式分析」

所谓产业园区，实践上是由于出产行为和交易行为带来的

一种空间聚集模式，早期的聚集所带来的相关功用需求和衍生

经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，

也成为我们定义发展阶段特征的主要根据。

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：

第1阶段:生产要素聚集

发展阶段：要素群集阶段；

核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；

产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引出产要

素的低成本导致人才、手艺、资本的流入，但要素低效率配置；

主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统

产业；

产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，

单个企业或同类企业聚集。

园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；

园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值

手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获

取附加值；

与城市发展的空间关系：基本脱离；

代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于

这一阶段。

第2阶段：产业主导特征

发展阶段：产业主导阶段；

核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱

动双重感化；

产业聚集动力：