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2023物业管理师考试用书电子版

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题）

基本制度与政策第一章考点:基本法律关系

(一)业主互相之间的关系

业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益

的维护和管理。业主对自己房屋的专有部分行使所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空

调等设施设备等共有部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上

的区分所有关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在业主大会制度的设计时，充足考

虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主

大会按照《条例》和业主大会议事规则拟定的程序作出的决定，涉及管理规约等，视为全体业主的共同决

定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会可以切实承担起代表和维护全体业主合法权益

的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承当相应的义务。《条例》明确规定，业主应当遵守管理

规约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的

维护等方面的制度，执行业主大会的决定，准时交纳物业服务费用等等。

(二)物业服务公司和业主之间的关系

物业服务公司，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。

业主和物业服务公司地位平等，双方通过签订物业服务协议，形成了物业服务公司提供服务、业主支付服

务费用的等价互换关系，是一种民事行为。民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的自愿

性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在两方面：一方面，业主是

否选聘物业服务公司管理自己的物业，选聘哪一家物业服务公司实行物业管理，都由业主、业主大会自行

决定，同样，物业服务公司是否接受业主的选聘，也由物业服务公司自己决定，这说明了双方签订协议的

自愿;另一方面，对于协议内容的拟定，比如物业服务公司要提供哪些服务，服务到什么标准，业重要交

纳多少物业服务费用，同样出于双方当事人的自愿，相关主体不批准就不要签协议，签了协议就意味着接

受协议的内容，同时也接受了协议的约束。

(三)建设单位与业主以及物业服务公司之间的关系

建设单位在没有销售完商品房之前，拥有待销售房屋的产权，自身也是业主。与其他的销售行为不同，

商品房销售是一个逐渐的过程，不也许等到建设单位销售完所有房屋，购房人所有人住，成立业主大会以

后，才来选聘物业服务公司实行物业管理服务。业主大会成立之前的物业管理服务，也就是前期物业服务，

客观上只能由建设单位选聘的物业服务公司来实行。《条例》规定，前期物业服务协议由建设单位和物业

服务公司来签订，但是在前期物业管理阶段，物业服务公司提供服务的对象不仅是建设单位，重要还是物

业买受人，这就存在协议的签订者和协议权利义务的承受者在一定限度上是分离的现象。为了解决这个问

题，《条例》规定，物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖协议中，必须包含建设单位与物业服务

公司签订的前期物业服务协议的内容，以明确规范购房人承担前期物业服务协议中约定的关于物业管理的

权利义务。业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，事实上是建立在三个契约基础之上：一是建设单

位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖协议;二是建设单位制定并由物业买受人签署的

临时管理规约;三是建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务协议。根据《条例》，开发建设单位在物

业管理活动中，应当履行以下十项义务：(1)签订前期物业服务协议;(2)制定临时管理规约并向物业买受

人明示;(3)通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业服务公司;(4)提供必要的物业管理用房;(5)不得

擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权;(6)与物业服务公司办理承接查验手续;(7)移

交物业管理资料;(8)承担物业的保修责任;(9)承担未售出或未交付房屋的物业服务费;(10)参与筹建业主

大会。

(四)市政公用单位与业主以及物业服务公司之间的关系

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是公司，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，

因此，它们之间也是一种协议关系，各自承担相应的权利义务。但是，这些市