浅谈老旧小区改造项目施工图管理的办法.pdf

浅谈老旧小区改造项目施工图管理的办

法

摘要：2020年7月20日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于全面推进城

镇老旧小区改造-工作的指导意见》，推动惠民生活内需、推进城市更新和开发

建设方式转型、促进经济高质量发展。并首次将“实施城市更新行动建设方式转型、促进经济高质量发展。并首次将“实施城市更新行动写入我国

五年规划，把城市更新的重要性提到了前所未有的高度。顺应国家规划，老旧小

区的改造热潮在全国范围内展开。

目前，各地大力推进老旧小区改造及城市更新行动，但老旧小区改造并没有

成熟的管理办法。本文通过老旧小区改造的实施经验，探讨出一种适用于老旧小

区改造项目中施工图的管理办法，适用于城市更新项目中的设计管理工作。

关键词：业主大会、方案设计、初步设计、施工图设计、设计变更。

老旧小区改造设计管理主要分为四个阶段：方案设计阶段、初步设计阶段、

施工图设计阶段（含深化设计）、竣工图阶段。其中施工图阶段是设计管理的重

难点，主要原因在于老旧小区改造项目不同于常规的新建项目，其在实施过程中

设计方案存在不可预见的多变性，导致设计变更率高，而不利于施工图的管理。

研究老旧小区改造项目的施工图管理办法要从以下三个阶段进行重点管控。

一、设计方案

设计方案的可实施性直接决定了施工图的变更量，提高设计方案的可实施性

就能有效的控制施工图的变量。而设计方案的可行性主要取决于项目设计基础数

据的准确性、与改造政策文件的统一性，同时符合行业规范要求、居民业主的意

愿诉求等。其中居民业主的改造意愿是方案设计的阶段最容易被忽视的，但同时

也是改造实施顺利推进的重要方面。所以重视居民意见，提前与业主代表沟通改

造意向，避免改造中因居民阻挠影响实施计划。被广大居民业主所接受的设计方

案，对后期施工具有非常重要的意义。

1、一般情况下，大多数老旧小区的基础资料缺失严重，甚至没有任何基础

资料。所以在方案设计之前必须收集项目的各种原始资料，对于没有原始资料的

小区要采取现场调研的方式，通过走访业主，现场勘探等，摸清小区基本现状，

并绘制出现状图纸，作为方案设计的依据。项目基础资料主要有小区建设年代、

户数、建筑结构形式、尺寸、室外管网走向、电力负荷情况、供水供暖情况、存

在问题等，其中最大的难点在于现场尺寸的测绘。由于老旧小区私搭违建较多，

空间狭小，结构复杂，给现场尺寸测绘带来了非常大的难度。通过以往项目测绘

经验得出，采用人工测量+仪器测量的方式，能大大提高测量的效率和准确性。

对于场地开阔，违建较小的场地，可采用3D全景扫描技术获取项目尺寸，而楼

梯间、狭窄过道及不宜采用3D全景扫描技术测绘的范围，可以通过人工测量的

方式进行尺寸测绘。随着3D扫描和5G信息技术在建筑行业的应用，老旧小区的

基础数据测绘将会变的更加准确和快捷。

2.当地政府和住建部门颁发的老旧小区改造指导文件也是老旧小区改造方案

的重要依据，通过对改造政策及改造文件的研究，响应政策文件，准确把握设计

方向及内容，合理控制造价、改善人居环境、提升公服水平，打造人性化生活空

间，切实做好老旧小区的改造设计，落实“十四五规划”要求实施城市更新行动。

3.老旧小区的改造方案要符合城市的规划要求，迎合当地的文化风貌。也要

符合行业的设计规范及标准。同时设计要节能环保、绿色低碳、生态康养等方面

进行创新及突破。

4.老旧小区改造最直接的收益人是小区的广大居民，所以改造方案设计应立

足群众，从居民最关心、最迫切的实际需要出发。通过进行全面的入户调查，收

集居民的改造意愿，并组织业主大会，对小区改造意见签字确认，作为重要的设

计资料。签字确认的文件也可以有效避免项目在实施后因居民的无理要求造成返

工及经济损失。

方案设计不仅应遵循当地住建部门颁发的老旧小区改造指导文件，也要符合

建筑设计规范及标准，满足使用及节能标准等，同时需要进行深入走访调研、勘

察摸底，融合居民大会意见，形成可行的高度可行的设计方案，报审住建部门，

组织专家评审。方案评审通过后，应按照专家意见修正，并可开展下一阶段的初

步设计工作及相关工作。

二、初步设计

初步设计阶段是老旧小区改造项目设计管理工作中不可缺少的环节。根据以

往老旧小区改造项目经验总结得出，初步设计是解决老旧小区改造中设计方案多

变最有效的手段。根据设计方案完成的初步设计文件经过项目管理各方审查确认

后用于指导现场施工，能有效缩短了项目设计工期，加快