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[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟30

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拟30

房地产估价案例与分析模拟30

一、问答题

某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于1993年建成并投入使用，

现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，

目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白

色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、

铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、

空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土

地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

请问：

1.该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

答案:该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵

循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)

来实施的。

2.写出估价技术路线。

答案:①市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比

基础进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进

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行个别因素修正，求出比准价格。

②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效

毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜

的计算公式求出收益价格。

B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地

使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工

程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，

第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公

用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作

伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，

为合作提供依据。

请说出：

3.评估该综合楼的技术路线。

答案:评估该综合楼的技术路线

(1)成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建

造成本，加上利息、利润及相关税费等。

(2)假设开发法：通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值，

扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。

4.应搜集、审核哪些资料?

答案:应搜集、审核的资料

(1)《国有土地使用权证》。

(2)《建设用地规划许可证》。

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(3)《建设工程规划许可证》。

(4)《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。

(5)《施工许可证》。

(6)施工图纸、施工图预算、施工合同。

(7)已完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。

问题:5.甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，

经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已

预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为

售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给

朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售

完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1

万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值

30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本

为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得

1368.55万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什

么?

答案:1．甲、乙的分配方案均不合理。

2．甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

3．因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万

元，