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上海二手房交易流程及注意事项

一、上海二手房交易流程是怎样的

法律常识：

一、上海个人二手房的交易流程分为“无需贷款的”和“需要贷款的”

（一）无需贷款的上海二手房买卖流程为：

1、卖方到中介挂牌。（一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知

道房屋的大致情况即可）

2、买方有初步意向，中介带其看房。

3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。（中介公司应先询问卖方

此房屋是否尚未卖出）（买方应注意意向金何时转化为定金）

4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身世分量证复印件留下。

5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”（确认产权人基本

信息、房屋是否设定抵押或租赁等）

6、中介公司尽快将意向金交至卖方（较好约上买方一起），此时意向金在性质上已转化

为定金。对双方都具有了约束力。

7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。（成交价几何、房屋内

固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何

时付、物业维修基金及过户等）；（中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改）

8、双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后

打印（一般至少需要五本），双方亲笔签署，合同即时生效。

9、中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易

中心收件收据》，然后付尾款，交中介费（买卖双方各交房价的1%），去物业办理过户手续

等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。

10、20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。

注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。

（二）需要贷款的二手房买卖流程

1、卖方到中介挂牌。（一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知

道房屋的大致情况即可）

2、买方有初步意向，中介带其看房。

3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。（中介公司应先询问卖方

此房屋是否尚未卖出）（买方应注意意向金何时转化为定金）

4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身世分量证复印件留下。

5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”（确认产权人基本

信息、房屋是否设定抵押或租赁等）

6、中介公司尽快将意向金交至卖方（较好约上买方一起），此时意向金在性质上已转化

为定金。对双方都具有了约束力。

7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。（成交价几何、房屋内

固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何

时付、物业维修基金及过户等）；（中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改）

8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件（将买方及房屋基本信息告知合作的贷

款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格），防止其无法贷款或不能贷足而引发定

金纠纷。

房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：

（1）主贷人资信很好（年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女

等综合考虑），一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然后凭此买卖合同，约买

方即银行工作人员一同办理贷款手续（若卖方有时间也愿意配合更好）。

（2）主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方

无法贷款而引发纠纷，中介公司会到第7项后，直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。

等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。

9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。

10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。

11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》。

房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。

12、银行放款至卖方指定帐户。

二、个人二手房交易需要满足的条件如下：

1、取得房屋所有权证；

2、共有人同意出售的声明；

3、承租方放弃优先购房的声明；

4、房屋未设立抵押权；

5、与产权单位不存在限制出售约定。

三、个人二手房交易的注意事项：