日本视角：房屋养老金的国际经验.docx

内容目录

TOC\o1-2\h\z\u1、日本房屋修缮积立金适用范围 7

2、日本为何设立房屋修缮积立金 8

3、钱从哪来、如何用、怎么管 10

、钱从哪来？ 10

、钱如何用？ 12

、钱怎么管？ 12

4、日本房屋修缮积立金的制度变迁 14

5、日本修缮积立金的启示 15

6、风险提示 16

图表目录

图1：日本住宅分类及其户数 7

图2：日本公寓户数 8

图3：日本不同建设年份住宅中的老年人比率 9

图4：日本公寓居住者永住意识不断升高 9

图5：根据长期维修计划对修缮积立金进行定额的公寓占例提升 10

图6：计划期间的修缮积立金平均额（日元／㎡?月） 11

图7：日本长期维修计划中各项目计划的维修和维护费用的百分比 12

图8：公寓管理计划审批制度概述 13

表1：日本计划期间的修缮积立金平均额的标准 11

表2：日本公寓管理计划的标准 13

表3：日本公寓修缮重建相关法律 14

当前，我国房屋养老金制度正处于探索建立阶段，大家关注房屋养老金钱从哪来、如何用、怎么管等问题。我们从国际视角探索，不同国家如何通过征收住房维修基金实现房屋的长期维护。本文是该系列研究的第一篇：日本视角。

日本通过建立房屋修缮积立金制度，确保了公寓式住宅得到持续的维护，通过制定长期修缮计划合理预测住宅所需维修更新金额，通过社区自治与行政指导结合的方式高效利用资金。

1、日本房屋修缮积立金适用范围

房屋修缮积立金主要适用公寓。日本住宅多为低密一户建，部分为中高层住区。日本住宅主要分为三类，一户建、长屋建和公寓。“一户建”是一栋一户的独立住宅，“长屋”是两户以上住宅并立连结为一栋者，相邻住宅共用山墙，各户有分别通向外部的出入口，是日本的传统住宅形式。“公寓”指的住宅共用走廊、楼梯等，两家以上的住宅重叠建成的房屋，与中国高层住宅小区近似。根据日本国土交通省发布的《长期修缮计划编制指南和意见》，房屋修缮积立金主要适用公寓，由公寓所有人支付。

图1：日本住宅分类及其户数

资料来源：日本总务省统计局，

日本的修缮积立金是指为房屋共用部分开展定期的、有计划的大规模维修而征收的费用，这部分资金在每月连同管理费一起由管理协会（类似于我国的业主委员会）征收。为了营造一个安全、舒适且令人安心的居住环境，及时且恰当的维修工作至关重要。然而，公寓的共用部分维修工程往往周期较长，所需费用也相当高昂。如果一次性征收这些费用，不仅会给业主带来沉重的经济负担，还可能因为资金短缺而无法实施必要的维修。为了避免这些问题，采取长期、有计划地积累维修所需资金的方式，即所谓的“修缮积立金”，显得尤为必要。这种资金是确保公寓长期保持良好状态的关键，并且不涉及业主私人空间的装修费用。

日本制定“长期修缮计划”，让业主事先知晓未来需要进行的修缮改造事项和改造费用，从而确定修缮积立金的金额。长期修缮计划的实施主要通过修缮积立

金，业主可以选择每月或每年缴存固定金额的修缮积立金。根据《长期修缮计划编制指南和意见》，长期修缮计划涉及住宅小区的公共设施和共有部分的维护、修缮和改建工程，如屋顶防水、外壁涂装、阳台修缮、停车场增设、楼梯间和走廊修缮、电梯加装、内壁涂装等。

2、日本为何设立房屋修缮积立金

公寓数量多，年限较长，强制更新。日本在二战后采取了优先解决住房短缺的政策，这导致了住宅数量的显著增长。1981年，日本对建筑抗震标准进行了更新，将建筑物在5级地震中的安全标准提升至6-7级，这使得许多过去建造的房屋无法满足新的安全要求。此外，随着时间的推移，许多建筑物的设备和设施，如水管系统等，因年久失修而变得陈旧，不仅需要定期维护以保持其居住品质和安全标准，而且在未来可能面临全面的更新需求，这将需要一笔相当大的资金支出。

1978-2018年日本公寓的数量逐年增加，日本公寓住宅户数从796.3万户增加至

2335.3万户，占比从24.7%上升到43.6%。图2：日本公寓户数

资料来源：日本国土交通省、

老龄化社会，公寓需满足适老化。随着日本进入老龄化社会，老年人口比例增高，据日本国土交通省统计，1970年之前建设的住宅中，只有60岁以上老人的家庭占比高达39.4%。这一人口结构的变化不仅导致了老旧公寓需要更多适老设施，也给社区物业管理带来了新的挑战。老龄化社会的到来，还促使日本政府大力推广居家和社区养老模式，强调了居家社区养老的重要性。在这种背景下，老年人的住宅需要进行适当的维护和改造，以满足他们的特定居住需求。这不仅包括确保住宅的安全性和舒适性，还涉及到对住宅设施进行必要的调整，以适应老年人的身体条件和生活习惯。

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