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第08讲房地分估模式下房屋建筑物的评估
（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估
房屋建筑物评估值
＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）
或房屋建筑物评估值
＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）
1.确定重置成本
重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）
涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税
①如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房屋重置成本
企业价值评估中涉及
按照不含税考虑。
单项房屋
②如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。
重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种
单项房屋评估
处理，都需说明重置成本内涵。
（1）建安综合造价的确定
房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
方法类别特点适用对象
对房屋建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经综合考虑工程竣工图纸、工
决算调整
待估房屋建筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综程结算资料齐全
法
合造价的房屋建筑物
以待估房屋建筑
物的工程竣工资
重编预算重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准
料、图纸、预决算
法计算出评估基准日房屋建筑物的工程造价
资料为基础，结合
现场勘察结果
对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完工造
价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层
数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情设计图纸及工程
类比系数
况与估价对象进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例决算资料不齐全
调整法
的人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结的房屋建筑物
算实例建安工程综合造价后求取此类房屋建筑物的建安工程综
合造价
建成年份较早的
建筑物，其账面历
单方造价
评估人员经综合分析，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋史成本已不具备
指标估算
建筑物的建安工程综合造价参考价值，且工程
法
图纸、工程决算资
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