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上海商业街市场研究报告

徐家汇商圈的异军突起无疑是轨道交通效应的最好体现。

由于徐家汇商业中心建设较早，商业业态规划、商品结构、市场定位等用现

代化国际化的标准来衡量存在较大差距。尤其是商业新业态不新，再发展余地

不大，以传统百货业为主，因此商品结构层次空间较小，高档消费能级未形成局

面。随着近年来社区商业的迅速发展和各种大型超市、大卖场的建成，居民的日

常生活消费品以及中低档的耐用消费品正悄悄地从徐家汇中心分流。

据了解，徐家汇商圈是目前经济增长最快的商圈，年社会消费品零售总额高

达70多亿元，45万平方米营业面积规模也是傲踞上海商圈榜首。而在1992年

东方商厦开业以前，上海营业面积上万的大商场几乎都集中在南京东路。

据介绍，递铁工程和第一轮旧区改造带来的城市形态布局变化，直接导致了

上海消费格局的重新分配，沿地铁一号线动迁的人口让徐家汇成为又一个城市中

心。东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、新路达广场、美罗城等商业

设施让徐家汇商圈崛起，周边环绕着衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市

级专业特色街，形成了强烈的辐射效应。地铁一号线、轨道明珠轻轨线、内环高

架、沪闵高架交汇于此，构成了便捷的立体交通网络。

“上海商圈的发展趋势是由线到圈，将会有更多类似徐家汇的新商圈在上海

形成。”上海财经大学工商管理学院副院长晁刚令的观点印证了目前的商圈建设。

静安寺南京西路、淮海中路、人民广场南京东路、五角场、中山公园、浦东张杨

路在未来的3到5年内各自的商业面积都将超过50万甚至100万平方米，即使

七宝、莘庄、虹桥天山路等区级商圈的规模也都将超过40万平方米，对徐家汇

商圈的冲击非常大。

专业人士指出，徐家汇将面临上世纪90年代初上海第一、第二商圈南京东

路和淮海中路曾面临过同样的阵痛：由于市中心大量人口继续迁移；就像徐家汇

当初截流老商圈的人流一样，曾经为徐家汇商圈带来大量客流的腹地———七

宝、莘庄、虹桥等地区由于各自的商圈在未来的三五年将逐步发展成熟，这些商

圈将反过来截流大量徐家汇商圈的客源。同时，徐家汇商圈还面临市中心商圈的

强烈竞争，静安寺南京西路、淮海中路、人民广场等商圈不仅商业设施和商务发

展迅速，随着大量现代住宅区的建设，空心化得到改善，且人口结构和消费能力

也得到改善。

上海市经委秘书长朱成钢说，市中心人民广场出现60万平方米的营业面积

购物中心群（再加上南京东路东段和附近已建和规划中的多座大型商业广场，总

商业面积有望超过100万平方米）。另外静安寺将形成大规模地下城市，中山公

园也将建设大型商圈，这都将与目前处在商圈龙头地位的徐家汇展开竞争，同时

也意味着徐家汇目前的地位很可能在几年后被改写。

据从上海市经济委员会获悉，由市经委编制的《2005年上海商业发展报告》

近日已正式出台。该《报告》详细披露了市中心区黄浦、卢湾、静安、徐汇4

大商圈今年的商业布局规划，4大中心城区商业将以全新业态亮相申城。

黄浦区：世界一流高档消费区

——加快打造世界一流高档消费区。结合外滩地区现代服务业的规划发展，

黄浦区将在外滩沿线加紧引进国际商业、餐饮业以及休闲娱乐业的顶级品牌。重

点推进外滩南段（九江路至延安路）金融贸易区的配套优化。拓展餐饮、休闲功

能，引进国际顶级商业品牌、知名风味餐饮和特色休闲吧座。

——继续推进国际一流南京路建设。重点抓住世茂国际广场和即将建成开业的

新世界综合消费圈，全力推进打造规模最大、功能最全、影响力最广的南京路西

藏路商圈。

——深度开发豫园旅游文化商业城。根据建设传统民俗型多功能街区的核心定

位，结合老城厢历史风貌的整体保护和开发，进行商业结构调整，促进商旅文联

动，深化功能拓展。

——重点建设北京路等主要专业特色街区。调整和加快提升专业特色街的经

营结构和整体能级，引导和形成一批适合现代消费趋势的专业特色商街。重点推

进北京路“国际装备制造业服务贸易区”调整改造建设。配合推进福州路文化街

的调整开发，健全图书出版、文化用品经营，开发引进音像、动漫项目。

卢湾区：建设“一圈”、“两中心”

——淮海中路商圈：未来1～2年内，淮海中路不再新增大体量的商业面积，

进一步推进结构调整，形成以中高档精品百货、品牌专卖等为主的时尚商业功能；

以影视文化、各式餐饮、综合娱乐等为主的休闲服务功能；以商务办公、会议展

览等为主的商务中介功能；以人文景观、展示博览、宾馆服务