房地产与房地产业第一章.pdfVIP

随着社会的发展，随着改革开放的推进，我们生活的城市日新月异，房地产已成为耳熟

能详的名词。一座座高楼拔地而起，旧城焕发新颜，郊区成为新城。住宅小区、写字楼、商

场、步行街。。。房地产产品正在改变着我们的生活。那么，什么是房地产？如何通过规范流

程进行房地产开发？如何运用现代的管理思想进行房地产经营？我们将通过《房地产开发与

经营》这一门课程进行系统地阐述。

说到房地产，大家会联想到什么呢？房子、土地、钱、地段、风险？这些都是房地产所

包涵的内容。房地产指的是土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实

体上的权益。房地产可拆为房、地、产三个字，即房屋建筑、土地这两个实体部分以及权益

这个非实体部分。实体部分可直接感知，而非实体部分则包括所有权、使用权、抵押权、留

置权等，在流通、消费环节中展示出来。

作为与民生息息相关的产品，房地产具有三个层面的特征。从自然属性来看，土地的固定性

与稀缺性决定了房地产的不可移动性与数量有限性，建筑与地段的独特决定了房地产的独一

无二性；百年建筑千年城，多少历史建筑凝聚数百年的时光，这就是房地产的寿命长久性。

当房地产产品进入流通环节，成为商品，其经济特征便显现出来。由经济学的稀缺性原

理分析，数量有限、独一无二且寿命长久的产品，其价值必然是高大的，一线城市交通便利

地段，一套住宅一般都在百万以上；正常的市场条件下，房地产产品，尤其是住宅具有保值

增值性，这也使得房地产产品成为投资者青睐的对象；但同时也必须看到，其价值高大性使

得房地产产品在交易过程中变现较为困难；不可移动性决定了房地产产品的交易只能是权属

关系的变化，可租、可售、可抵押、可典当、可转让、可赠予，其经济用途是多样的；房地

产的易受限制性体现在哪里？其一，政府保障性住房对于购房者资格有严格的审查制度，其

二，使用用途一经载明，不得更改，住宅不可用于商业经营，商铺亦不能用作办公场所，其

三，购房者作为房屋所有人，在使用过程中也必须遵守物业管理相关规定或某些限定条件，

不得随意破坏或改变房屋结构。房地产是相互影响的，居住物业与商业物业相辅相成，居住

物业带来人流、商流，商业物业提供成熟配套提高居住便利性；同类型房地产产品易形成“扎

堆”效应，扩大吸引力。

从来没有哪一种商品，有房地产这样的影响力。北京市学区房每平方米42万的单价引

发众多网友的热评，结婚买房成为现在社会婚嫁考虑的必备条件之一，住房问题已经成为老

百姓重点关注的话题，具有广泛的社会性。建筑是凝固的音乐，绿地中心、万达广场、众多

的房地产产品已经成为城市地标，具有美学价值；随着房地产的发展，越来越明显地在空间

分布上呈现出居住分异的特征，富人区、平民区的出现，给居住者带来了不同的心理效应。

从来没有哪一种商品，有房地产这样的影响力。北京市学区房每平方米42万的单价引发众

多网友的热评，结婚买房成为现在社会婚嫁考虑的必备条件之一，住房问题已经成为老百姓

重点关注的话题，具有广泛的社会性。建筑是凝固的音乐，绿地中心、万达广场、众多的房

地产产品已经成为城市地标，具有美学价值；随着房地产的发展，越来越明显地在空间分布

上呈现出居住分异的特征，富人区、平民区的出现，给居住者带来了不同的心理效应。

什么是房地产业？房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、

管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。房地产业有极强的带动效应，在我国，每增加1

亿元住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元；被带动的直接相关或间接相

关较大的产业有60多个。

根据带动产业的上下游关系，可将房地产的带动效应细分为回顾效应、前瞻效应及旁侧效应

三类。为房地产产业提供投入品的钢铁、建材、森林、化工工业等，房地产业的发展将对其

产生回顾效应；前瞻效应则指房地产业的发展创造了新的产业活动，如建筑业、交通业、通

讯业、商业服务业、娱乐业等；除此之外，房地产业的发展还能促进社会整体物质文明和精

神文明水平提高，如改善居住工作环境、教育配套环境、购物旅游环境等，进而间接推动城

市旅游业、教育产业等的发展。

房地产业关联度高，带动力强，已成为我国国民经济的支柱产业。

同学们，大家好！在一上节中我们学习了什么是房地产，房地产产品有什么特征，什么

是房地产业及房地产业的带动效应。今天，我们将一起学习房地产开发的定义、特征、分类

及流程。

什么是房地产开发？房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法

规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取

的土地进