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房地产开发中不同拿地渠道的财务分析--第1页
本系列文章将重点解析房地产项目投拓，在拿地渠道、交易模式、投
拓环节、交易谈判、尽职调查、协议签订及交接后评估等环节的财务
重点，帮助财务人员赋能投拓业务。
今天主要讲讲，不同开发用地拿地渠道的财务关注点。
一、一级土地（出让方式）
1、土地出让方：政府土地储备中心
2、行为性质：国家让渡土地使用权
3、财务关注点：
不属增值税应税范围，由土储中心开具土地出让的财政票据，财务测
算中按成交/1.09*9%（因销售不动产增值税有变动，以交楼时间段税
率为准）计算可抵扣销项税额，契税按成交价计算（成交价不含增值
税，不价税分离还原），销项税额抵扣需按收楼地上计容面积计算抵
扣。
二、二级土地（村集体土地转让）
房地产开发中不同拿地渠道的财务分析--第1页
房地产开发中不同拿地渠道的财务分析--第2页
1、操作方式：
政府前期征收集体用地中，除给予村民货币补偿外，还有一定留用地
指标，一般为征用土地15%内。
村集体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），并采取定
向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地（补交出让金及税费
一般为挂账支付，税率约为土地招拍挂转让价格的20%左右，由竞得
人支付后再交纳），村集体在政府公共资源交易平台以招拍挂方式转
让该国有建设用地。
2、操作流程：
a、国家征用集体用地
b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标
c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂）
d、挂牌的国有划拨用地成交
。、村集体收到成交价款后申请国有划拨用地变成国有出让用f、村
集体支付定向出让的土地出让金及税费
g、将国有出让用地转让给竞得人
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房地产开发中不同拿地渠道的财务分析--第3页
3、财务关注点
a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票，一般为税局门前
代开。
b、开票税率：村委会一般为小规模纳税人，增值税开票税率为3%,
进项税额可一次性抵扣，顺德区域该模式土地转让的土增税采用5.5%
核定征收，企业所得税一般采用2%征收率核定。
三、二级土地（在建工程转让）
1、强制性规定：
《城市房地产管理法》第三十九条规定出让的国有用地，属于建设
项目的，建设规模低于25%的不允许转让，达到25%可转让。
2、转让实质：属于在建工程转让
3、财务关注点：
a、入账票据：该行为属不动产转让，由转让方开具销售不动产的专
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用发票，适用税率分9%（营改增后获取施工证的）及5%（营改增前
获取的按转让价款与土地及建安的差额简易征收），按不含税金额列
支土地成本及计征契税。
b、转让税费：不动产转让涉及的增值税及附加、土地增值税、企业
/个人所得税、印花税由转让方缴纳（其中销项税额可由受让方抵扣），
受让方缴纳契税及印花税。
C、开发报建：在建工程前期以转让方名义报建，项目转让后，需由
受让方重新报批。
四、二级土地（司法拍卖）
1、特殊情况：司法拍卖土地在不满足25%建设规模也可转让。
2、土地转让方：司法拍卖用地可直接转让土地，按转让土地使用权
操作。
3、行为性质：土地使用权二次流转。
1）财务关注点：
房地产开发中不
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