房地产行业市场前景及投资研究报告：土地财政退潮，经济增长模式转折点，地产的未来.pdfVIP

证券研究报告|宏观研究

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房地产深度报告（二）：宏观研究

日期：2024.09.20

土地财政退潮-经济增长模式的转折点

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与地产的未来

报告要点

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房地产弱势徘徊尚未触底，房价下跌通过财富效应影响居民与企业部门的消相关研究

费和投资行为。根据央行公布的居民资产负债表调查数据，过去两年房价的下《房地产深度报告（一）：我国历史上的七次

行已冲击居民资产负债表的两侧。在财富效应传导下，消费与投资预期明显下深度调整》(2024/9/19)

降，居民部门表现为社零数据偏弱，企业部门表现为投资放缓、M1负增长，《如何看待海外衰退交易》(2024/8/6)

金融市场也反映出投资者风险偏好收窄。我们认为，当前宏观政策的重心依然《稳增长、促消费、去产能——7.30政治局

是解决国民经济结构调整、土地财政下滑后的财政缺口，对地产问题的处理处会议点评》(2024/7/31)

在“等待”阶段。相较于房地产，宏观面临的更大挑战是以最小的成本跨越中《二十届三中全会精神解读》(2024/7/19)

产收入陷阱。在中性假设下，房价的回落速度将继续延续至2025年末-2026《中国制造业，如何从比较优势迈向竞争优

年初。如果2026年数据依然处在大幅下滑的通道上，那么脱离“泥潭困境”势？》(2024/7/3)

的机会成本就将大大增加。《警惕债市风险》(2024/7/3)

此轮调控结果不及预期，主要归因于宏观经济疲弱。自5.17新政发布以来，《曙光初现——5月宏观环境观察》

地产数据尚未出现显著拐点，这与以往的政策调整有别。历史上的多次调整通(2024/6/21)

常体现为“易上难下”，而此次则表现为“持续过冷”。我们认为，房价回落《二季度宏观政策：稳经济，化风险》

既有外部冲击的影响，也反映出内生动力不足，经济增速放缓是与之相关的核(2024/6/21)

心指标。在“三重压力”和“三期叠加”背景下，处于转型中的宏观经济面临《淡化时点，关注趋势——美联储6月会议

逆风挑战。2022年之前，商品房价格依然维持高位，与宏观经济增速产生了点评》(2024/6/13)

偏离，市场溢价的积累加速了此次价格的回调。《三中全会历史回溯》(2024/6/11)



土地财政逐步退出，或要依靠增长脱离泥潭。土地出让金收入回落导致地方财

政迈向紧平衡，中央“救市”政策难以获得配套资金落地。“三条红线”导致

开发商流动性枯竭，叠加销售疲软影响了购地需求，打破了过去二十年地方财

政对出售土地资源的依赖循环。从数据观察，在23个省市中，仅有个别出现

了企稳回暖的迹象，其余省市的土地出让金收入依然处在继续下行的趋势上。

截至6月，地方土