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购物中心商铺租金分析报告

一、正确的定位

针对定位：

1.分析消费群体及消费能力

2.了解零售商扩展计划，是否有在该城市开店的可能

3.根据项目地点，项目规模来制定项目定位

4.“定位”需要调整，所以需要预留调整空间

5.“定位”是商场精神面貌的浓缩：或”时尚”，或”

一站式”，或”社区服务”…

二、正确的业态组合

根据定位，制定相对应的业态组合

1.应符合目标消费群体的喜好及趋势

2.了解区域内竞争对手的租户情况，把握商家营业状况

3.了解租户对该项目的反馈意见和建议

4.研究是否需要主力店，次主力店；各业态如超市，

餐饮，娱乐，服饰，服务等的占比

5.主力店/次主力店/娱乐/餐饮：主要目的是拉动人

流，为项目定位设定主格调，但租金回报一般较低，工

程条件复杂

6.服饰等零售业态一般租金回报较理想，工程简单，

但如果项目是在商业生地，偏远地段，则需要主力店/次

主力店/娱乐/餐饮拉动人流

7.以货品价位相当的商家放在一起，以同一群消费群

体为目标

8.消费心理一般150-200米需要有休憩点–咖啡厅，

餐厅，小吃…，以延长消费者在商场的逗留时间

9.市场上也有”专业市场”的操作，缺点是一般档次

较低，未必符合消费趋势

三、制定具有竞争力的租金

以同商圈可比项目及项目所在商圈市场水平为基础和

前提

1.城市整体零售物业租金水平及可比项目的租金市场

水平

2.分析项目所在区域目前的租金水平

3.进行商户业绩调查，分析其租金承受能力

4.低租金业态安排在高楼层，死角位置，小门面

5.高租金业态安排在主入口，扶手梯对面，中空周边，

对外橱窗

位置…

6.区分不同业态的租金差别（不要只呆板跟着预算）

7.对于只有百货的商圈，更需要分析其坪效，得出

租金水平

8.尽量切小店铺面积，切小门面宽度

9.控制主力店与一般店的规模比例

根据项目城市，位置，规模，定位来定店铺大小和

比例

四、单元租金如何设定

1.先设定一楼平均租金值

2.再找出一楼最好的店铺位置，设定租金

3.每个店铺设定业态，根据业态设定租金值

4.根据面积大小，人流动向分析，主通道/次通道店

铺，扶手梯店铺，

门面有遮挡与否，门面宽度，等等因素制定租金

5.每个楼层的租金比例在70-80%左右，根据项目位

置，市场需求而定

6.高楼层（5楼以上）主要以业态为主导定租金

五、改善回报率的策略

1.控制租赁年限，尽量签订短时间租约，以调整和变更

业态

2.划分小面积的铺位，使租金得以提升

3.提升出租面积，如增加中岛，花车、增加边角铺位、

调整通道宽度

4.店铺划分技巧，如1+2/F店铺，尽量减少死角店铺，

尽量避免次通道

5.最大化利用向外橱窗的设计–广告效应的价值

6.高楼层的设计：通过交通，写字楼/公寓出入口来

提升其价值

7.利用活动营销策略、互动营销等策略提升商户经营

业绩，从而提升扣点租金

8.不断增加能够带动消费人流的品牌，在整体提升项

目内涵的同时，通过吸引消费者流量带动营业额提升