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全国土地估价师资格考试卷土地估价计算题
(1)
本局部由4道土地估价计算题构成，请依据题目的条件和
要求，具体分步进展计算，共101分答题时间为90分钟。
1.某公司于11010年11月以有偿出让方式取得A地块50年运用
权，并于11011年11月在此地块上建戌建筑物B，当时造价为
每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重
置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450平方
米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实
收租金为10100元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每
月每平方米30元，土地及房屋复原率分别为5％和6％，每年
需支付的土地运用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付
的年管理费为同类建筑年租金的4％，年修理费为重置价的2％，
年保险费为重量价的0.2％，试依据上述资料估算A地块在
11014年11月在土地运用权价格。〔注此题不计房屋现值利息〕
〔此题30分〕。
2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为
8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进展了市场调查和可
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行性分析，预料开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出
租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预
料为1010元/平方米，第一年投入40％，其次年投入60％，贷款
年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合复
原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值
的15％，取得土地运用权的法律、估价等专业费用为地价的3％，
试估算开发商所能支付的投标地价款。〔此题30〕
3.某城市内，有一宗住宅用地须要评估，现依据该地条件，选择
了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比拟条件如下：
项目
待估土地
比拟案例A
比拟案例B
比拟案例C
比拟案例D
用途
住宅
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住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
(评估期日11014.10)
11013.10
11013.12
11013.4
11014.8
成交价格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1101元/平方米
容积率
2
3
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3
4
2
区域
条件
位置
0
-2%
+3%
0
-3%
根底设施
0
-1%
-2%
+2%
0
交通
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0
-2%
0
+3%
0
个别
条件
地势
0
-2%
+1%
0
-2%
形状
0
+3%
0
0
+1%
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其他
0
-3%
-3%
0
-2%
对位置、根底设施、地势、形态及其他因素对地价的影响，均是
待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优
于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在11013年1月为101，以后每月上涨数与
93年1月比均为1%，容积率修正系数如表
容积率
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