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物业管理--物业收入与成本的量化算法

物业项目收入与成本的可变量化算法模型

为了更好的解析物业项目收入与项目成本之间的关系，可以设计出物

业项目的收入与成本的可变量化算法模型。

我们以时间t为横轴，以价值c为纵轴，根据项目收入与成本的关系，

可建立最简单的的一元一次方程。

建设收入Y=AX+B；成本y=ax+b。

绘制如图所示。

1、建立模型

收入侧：

1.收入=变动收入AX+固定收入B

2.变动收入AX=业主增值服务收入+非业主增值服务收入

3.固定收入B=基础物业物业收入=小区面积*物业费*缴费率

成本侧：

1.成本预算y=变动成本ax+固定成本b

2.变动成本ax=基础物业变动成本+业主增值服务成本+非业主增值服

务成本

3.固定成本b=基础物业服务固定成本=人工成本+业务外包成本+管理

费=项目最低成本模型

一一来看。

2、模型释义

在收入侧，我们可以将物业项目的收入分为两部分，即变动收入与固

定收入。

对于成熟运营期的物业项目而言，能称之为本项目较固定的收入就是

该小区的基础物业服务收入，即物业费收入，该部分收入可进一步拆

解为小区收费面积*物业费单价*项目收缴率。

很显然，小区的收费面积与物业费单价基本上客观存在且很定不变的，

每年都会发生变动的是项目收缴率，项目进入成熟运营期后，收缴率

的变动幅度也不会太大，因此可将该部分收入视为固定收入。

而所谓的变动收入指的是在本项目开展的业主增值服务收入+非业主

增值服务收入；这一块的收入是存在很大的变动，每年的情况都有所

不同，因此可将该部分收入视为变动收入。

在成本侧，同样的道理，项目成本可拆解为两类，变动成本与固定成

本。

对于一个小区而言，只要物业公司提供物业服务，那么必然存在固定

成本的概念。

所谓的固定成本指的是物业公司在该项目上付出的基础物业服务固定

成本，可进一步拆解为人工成本+业务外包成本+管理费。

对于物业公司而言，无论其再怎么控成本，都会存在项目最低成本，

即维持本项目最基本物业服务的成本支出，因此该部分的固定成本可

进一步转化为项目最低成本模型。

项目最低成本与本公司的品质管理有关，即按照本公司最低档次的品

质要求所对应的项目成本支出。由于不同物业公司之间的最低品质档

次的差异，所以不同物业公司的项目最低成本也是有差异的。

基于项目最低成本模型，可求出本项目的固定成本。

物业公司不可能按照维持项目最低成本去管理项目，因为物业行业还

有另外一个核心考核点，即品质诉求。

不管是物业公司还是小区业主，都会有品质诉求，只是品质预期级别

很可能不一致。

先抛开品质预期级别不一致的问题，在此可先假设两者的诉求是一致

的。

因此，站在物业公司的角度，为了满足其品质诉求，必然会增加成本

支出，因此可将为满足物业服务品质诉求的成本视为可变成本的一部

分。

另外，物业公司在取得业主增值服务收入与非业主增值服务收入的同

时，必然也会有相应的成本支出。

所以，物业项目的变动成本就等于基础物业服务变动成本（品质诉求

导致）+业主增值服务成本+非业主增值服务成本。

3、关键交点的含义

很显然，在这个坐标轴里形成了几个关键交点。

第一个关键交点就是两条线与纵轴的交点，这意味着没有任何可变收

入与可变成本产生，仅仅是固定收入与固定成本的值。

这种情况就是物业行业的最传统意义物业服务背后的收入与成本示

意。

物业公司依靠物业费收入，然后按照“以收定支”原则，确定物业成本

支出，两者的差值就是物业公司在本项目的利润所在。

这个阶段，可称之为物业服务的第一世代。

第二个关键交点是两条线的交点，称之为盈利平衡点。

以时间为横轴，在未达到盈利平衡点之前，物业项目都是赚钱的，若

单从收入侧来看，物业项目的收入是在不断增加的，似乎是一件好事。

只是收入增加的背后也意味着成本在同步增加，只是成本增加还未超

过收入增加，很