房地产经济学重点总结.pdf

1、房地产业构成是什么

房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介

服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。

2、支柱产业地位

所谓支柱产业就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台

阶的新兴产业或行业。

从流通环节来看，房地产业为金融业发展提供较大空间，同时，它还带动了房地产中介服务

业的发展。

从消费环节来看，房地产业大大地促进了社会消费增长。

2003年8月，国务院印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕

18号）明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”

3、供求形成机制、运行的规律

价格机制：房地产交易价格的变动调节供求关系,优化资源配置；租售比价的变化可以促进

存量房地产的流通

竞争机制：买方之间的竞争也较激烈；竞争具有区域性；价格竞争和非价格竞争并存

4、住宅、商业、工业运行的特点、区别

住宅房地产特点：

Ｄipasquale（1996）认为较高的保障性住房供给会降低居民对商品房的潜在需求，从而基于

预算约束和替代效应，使得商品房价格的正向财富效应得以发挥（Ｌudwig和Slok，2001），

所以会提高消费。

商业房地产特点：

商业房地产具有复杂性；商业房地产投资巨大；商业房地产开发、运营期长

商业房地产对区位要求很高；商业房地产高风险伴随着高收益

商业房地产的价值与商业经营活动密切相关

工业地产特点：

政策主导性强、专业性强；投资大、投资回收期长；

区域性强；项目增值性

区别：

工业地产相对于住宅地产和商业地产有何特点？除了土地使用性质不同外，工业地产相对

于住宅地产和商业地产还有以下特点：1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基

金；2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险；3、工业地产因为

建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），所以建设周期短。

5、存量、流量

存量和增量互动机理

存量市场的价格决定增量市场的价格，从而决定增量市场的需求

增量市场开发建设量增加，进入市场交易后，会使存量市场的供给增加，从而抑制存量市场

上的价格上升

6、房地产周期的几个阶段和主要指标

阶段：复苏、繁荣（波峰）、衰退和萧条（波谷），或者合并为高涨（包括复苏、繁荣）和低

落（包括衰退、萧条）

指标：先行指标、同步指标、滞后指标

7、宏观调控手段、目标、宏观调控指标，为何没成功

手段：财政政策、货币政策

目标：经济增长、物价稳定、充分就业、经济总量基本平衡

指标：1、GDP，即国内生产总值2、物价水平，也就是CPI指数3、就业水平4、国际收支

为何没成功：1、误把管制开发商当作控制房价2、误把成本管理当作控制房价3、误把推行

政策保障住房当作控制房价4、误把地方政府当作控制房价的责任主体

8、经济周期理论，主要指标

经济周期理论：

经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经济周期理论。

从19世纪初期到20世纪初期：工业化初期和中期，

古典经济学的供求均衡论；20世纪中期，凯恩斯主义，

资本边际效率，动态增长周期；20世纪后期，内生波动趋同缩小，

外在冲击

许多国家在70－80年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”。

新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战

（一）货币周期理论

（二）投资过度理论

（三）创新理论

（四）心理周期理论

（五）消费不足理论

除了以上理论对经济周期成因做出了不同的解释外，还有诸如太阳黑子周期理论、政治周

期理论、均衡经济周期理论等等其他经济周期理论。

影响因素：

经济增长率，通货膨胀率，需求和供给，政策因素，

划分房地产周期：

政府福利住宅→商品住宅﹢经济适用住宅﹢廉租住宅

图5-1我国的住宅供应体系

计算扩散指数，商品房销售面积增长率，房地产投资增长率

9、城市同心圆理论、扇形理论

10、土地价格和房地产价格的关系

土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格，是土地权利和预期收益的购买价格。房地产

价格的关键是地价，地价的实质是地租。1.房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。

一般由下列十项因素组成：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)地质勘察与设计费用；(3)三通

一平费用和地下工程开发费用；(4)房屋建筑安装工程费