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《当代经济》第39卷2022年第1期CONTEMPORARYECONOMICSVoI.39No.1,2022

兰州市房地产市场现状研究及发展预测

——基于PEST分析

杨博

【摘要】随着我国经济社会的快速发展以及城镇化进程的不断推进，我国房地产行业经

历了高速发展。但在目前国家经济结构转型升级、市场库存渐增、购房需求收缩等多重压力下，

房地产行业的发展方向已经从数量覆盖转向质量提升，房地产的高增长周期已经成为历史。基

于此，本文运用战略分析中的宏观环境分析工具（PEST）对兰州市房地产市场现状进行研究，并

初步得出“十四五”期间兰州楼市短期窄幅波动、而长期缓慢下行的结论。

【关键词】房地产市场；宏观环境分析（PEST）；实体经济转型升级；土地财政；人口增长率

【中图分类号】F293.35【文献标识码】A【文章编号】1007-9378（2022）01-0050-12

2021年作为“十四五”开局之年，国家确立了“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”

的新发展格局，我国经济增长的引擎将由基建和房地产投资转向消费和制造业投资；刚刚闭幕的全

国两会，也在政府工作报告中再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的目标任务，整个房地

产行业面对宏观政策的调整，将处于更加严峻的生存环境中，房地产市场的竞争程度也会愈加激

烈。在此背景下，作为西部地区重要的中心城市之一，兰州楼市也将紧随全国房地产行业整体发展

趋势的转变而调整。本文运用宏观环境分析工具（PEST）对兰州市房地产行业的整体发展情况进

行战略分析，并初步预判“十四五”期间兰州楼市的走向。

一、兰州房地产市场宏观环境分析

（一）战略管理工具PEST的定义

PEST分析是对企业所处行业的宏观环境进行分析的模型。企业外部环境一般不受企业掌握，

PEST模型分析就是从政治法律环境因素（Political）、经济环境因素（Economic）、社会和文化环境因

素（Social）以及技术环境因素（Technological）等四个方面对影响企业的主要外部环境因素进行分

析。从战略角度分析企业面临的外部宏观环境，把握整个行业的现状及变化趋势，利用有利于企业

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发展的机会，避开环境可能带来的威胁。

（二）政治法律环境因素分析

1.房住不炒，未来房地产行业发展的总基调。自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不

炒”以来，2018年两会上提及了“房住不炒”“落实地方主体责任”“长效机制”“租购并举”等关键词，

2020年两会又重提“房住不炒”，强调因城施策，2021年“房住不炒”第三次出现在全国两会政府工

作报告中，并在“十四五”规划中强调“房住不炒”定位，强化城市政府主体责任，落实稳地价、稳房

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价、稳预期的长期调控目标，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。由此可

见，兰州现阶段商品房限购、限贷等楼市调控政策不会有重大变化，一旦房地产市场出现过热的征

兆，调控政策必尾随而至。

2.经济结构优化，资金更多流向制造业和消费升级。2020年我国在遭受新冠肺炎疫情冲击的

同时，西方发达国家禁止对我国高新技术转让和高新技术产品出口，限制我国对外高科技领域投

【作者简介】杨博，兰州住房公积金管理中心铁路分中心，中级会计师，国家二级人力资源管理师，国家二级

心理咨询师，工商管理硕士，研究方向：经济管理。

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《当代经济》第39卷2022年第1期CONTEMPORARYECONOMICSVoI.39No.1,2022

资，我国的经济发展遭遇技术“卡脖子”的问题。为改变受制于人的被动局面，完善我国的自主科

技创新体系，“十四五”规划将创新驱动发展提升到全新的历史高度，将科技自立自强发展上升到

国家发展的战略支撑地位，科技创新被摆在了国家发展的核心地位，经济结构优化和提质增效将是

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未来五年的工作重点。房地产是资金密集型行业，吸金能力也随