旅游地产土地取得方式.docxVIP

第PAGE4页/共NUMPAGES9页

旅游地产土地取得方式

一、旅游地产的土地运作方式2

划拨2

1.1形式一：2

1.2形式二：2

1.3可以以划拨方式取得的土地类型：2

出让2

2.1出让土地使用权特点2

2.2土地使用权出让的形式3

2.3土地出让使用权年限4

转让4

3.1旅游地产的土地转让模式4

3.2土地使用权转让的方式4

买卖转让5

抵债转让5

交换转让5

作价入股5

合建转让5

赠予转让5

继承转让6

二、旅游地产的土地流转策略6

1.土地流转6

2.土地流转的几种形式6

转包6

互换7

入股7

出租7

抵押7

“股份+合作”7

宅基地换住房8

承包地换社保8

三、旅游地产的土地流转模式8

1．建设用地的流转8

2.农林用地的流转9

一、旅游地产的土地运作方式

土地是一种特殊的资源，它所有权属于国家或集体，任何单位和个人只能取得一定年限内的使用权。要在政策允许的情况下，运作土地的取得方式有三种：划拨、出让、转让。

划拨

划拨土地使用权：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

划拨土地使用权有两种基本形式：

1.1形式一：经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后

取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：

一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

1.2形式二：经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。

这种划拨土地使用权也有两个显著特征：

一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，

二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

1.3可以以划拨方式取得的土地类型：

国家机关用地和军事用地；

城市基础设施用地和公益事业用地；

国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地

出让

出让土地使用权：是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。

2.1出让土地使用权特点：

由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：

买卖、赠与或其他合法方式，具体如下：

买卖转让——作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为

土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的

主要表现形式，通常所说的土地使用权“转让”指的就是土

地使用权“买卖”。

抵债转让——抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限

不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金

的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付

在前，所抵之债视为已付之价金。

交换转让——以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价

金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使

用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定

的财产权益。

作价入股——作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。

说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

合建转让——在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方

出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

赠予转让——赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行

为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。

继承转让——在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应

的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接