经营服务行业2024年中报综述：各赛道分化加剧，推荐交易中介商及优质物企.docx

图表18：多家公司经营现金流净额/净利润比例有所下滑 5

图表19：18家重点物企在管面积增速回升 6

图表20：重点物企合管比下降至1.42 6

图表21：头部物企出现规模断层 6

图表22：代表性物企市场外拓占比（%） 7

图表23：代表性物企市场外拓规模及同比（百万方，%） 7

图表24：业主与非业主增值服务收入增速持续放缓 7

图表25：每平米业主增值服务收入年化后提高2.0% 7

图表26：重点交易中介商总营收下降2.5% 8

图表27：重点交易中介商归母净利润大幅下降41.3% 8

图表28：重点交易中介商归母净利率有所下降 9

图表29：重点交易中介商ROE大幅下滑 9

图表30：住房交易服务类业务营业收入同比下滑 9

图表31：2024年上半年交易中介商GTV下滑 9

图表32：二手房营业收入及占比变化 10

图表33：新房营业收入及占比变化 10

图表34：门店数量和经纪人数量分化明显 10

图表35：房屋资产管理类业务营业收入及占比呈上升趋势 10

图表36：房屋资产管理类业务比重均有所提升 11

图表37：2024年上半年公司归母净利润同比增长5.8% 12

图表38：2024年上半年公司毛利率稍降至51.5%左右 12

图表39：应收款项规模上升 13

图表40：应收款项周转天数增加 13

图表41：公司新拓代建费下滑较严重 13

图表42：新拓代建项目总建面客户结构 13

图表43：2024H1实现营业收入5.4亿港元，同比增长55.2% 14

图表44：首程控股近五年及一期营收结构 14

图表45：2024H1实现拥有人应占溢利2.6亿港元 15

图表46：2024H1毛利率43.6%，较去年同期提升14.9pct 15

图表47：首程控股历年分红及分派率 15

图表48：首程控股2024中期现金分红率达80% 15

图表49：资产运营业务上半年实现收入4.1亿港元 16

图表50：2024Q1完成白云机场停车场运营交接 16

图表51：本期主要资产运营项目进展 16

图表52：投资投行业务实现收入1.3亿港元，同比增长138% 17

图表53：本期主要投资投行项目情况 17

图表54：光大嘉宝营业收入及增速 18

图表55：光大嘉宝归母净利润及增速 18

图表56：光大嘉宝在管规模企稳 19

图表57：公司在管项目业态以消费基础设施和写字楼为主 19

图表58：主要经营服务公司估值情况（截至9月4日收盘） 20

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物管商管：行业分化加剧，绩优房企的关联物企表现更佳

财报情况：行业整体增收不增利，业绩表现分化

行业整体增收不增利，毛利率较去年同期下行

营收增速下滑，归母净利润增速转负。2024年上半年22家重点物管及商管公司合计实现营业收入1111.8

亿元，同比增长6.2%，增速较2023年下降3.6个百分点；实现归母净利润63.0亿元，同比减少37.5%，增速

较2023年下降38.3个百分点。归母净利润率由2020年的12.1%下降至2023年的5.7%，2024年上半年与2023

年持平，行业整体增收但利润空间下行。

毛利率较去年同期下降1.3个百分点，管理费率有所压降。2024年上半年22家重点物管及商管公司综合毛利率维持在20.3%，较去年同期下降1.3个百分点，但是相较2023年全年上升0.6个百分点。综合毛利率环比改善主要由于三大业务板块中，基础物管服务和社区增值服务毛利率都得到提升，分别上升0.8和1.2个百分

点。但个案来看，关联方质优且规模较大的物企出现毛利率提升，如华润万象生活、绿城服务、中海物业毛利率分别较去年同期提升0.8、0.6和0.8个百分点。重点物企持续推进降本增效，22家代表物企管理费用率从2023年的7.6%下降至2024上半年的6.2%。表现较好的企业包括招商积余、滨江服务等，2024上半年管理费用率均维持在3.0%的水平。

图表1：22家重点物企总营收增速下滑 图表2：22家重点物企归母净利润同比下降

资料来源：wind， 资料来源：wind，

图表3：22家重点物企毛利率 图表4：22家重点物企管理费用率进一步下滑

资料来源：wind， 资料来源：wind，

分业务来看，基础物管服务盈利能力环比大幅提升，非业主增值服务连年下探已与基础