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房地产基础知识

一、基本概念

（一）房地产的概念：

是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物

及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称

为不动产，简单地说就是不能移动的财产。

◆房地产业五证：

a.建设用地规划许可证；

b建设工程规划许可证；

c.建筑工程施工证；

d.国有土地使用证；

e.商品房预售许可证；

◆两书：

《住宅质量保证书》

；

《住宅使用说明书》

◆一表：

《商品房竣工验收备案表》

（二）

1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

2、房地产市场

分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产

开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已

建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。

（三）城市居住区、居住小区、居住组团

1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相

对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服

务设施的居住生活聚居地。

2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对

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应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生

活聚居地。

3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户，

1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

（四）居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总

称。

2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放

场地。

3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，

应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和

使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路

用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

（五）建筑密度

也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地

面积之比。

1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。

2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。

3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％

4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。

（六）新型住宅类型

1、生态住宅

生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率