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项目前期工作管理制度

篇一：开发工程前期管理制度

开发管理制度

关于开发工程前期管理制度

1总则。

1.1、工程前期管理工作包括：

第一、前期调研。前期调研是指对意向开发的项目进行实

地调查，包括：地理环境调查、

人文环境调查、社会环境调查、市场环境调查以及根据上

述调研情况所进行的项目

开发可行性研究等。

第二、证件办理。为实施工程开发、开工所需要办理的所

有证件，包括：土地证、项目核

准证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设

工程施工许可证、商品房

预售许可证等。

第三、工程开发前期准备工作。包括：项目管理组织单位、

工程临时设施、前期规划设计、

工程预算编制、成本预测等。

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上述作业项目属于项目开发的前期管理工作，项目前期工

作由地产总公司经营处全面负

责，当项目组织单位正式成立后，经营处的工作可转为对

项目的管理。

1.2、为了加强地产总公司工程开发前期工作的管理，特制

定本管理制度。

1、前期调研

当项目意向确定后，由投资发展处以书面报告的形式向经

营处进行报告，并经集团公司总裁批准同意，牵头组织项目

前期调研工作。

2.1、项目前期调研由地产总公司内部人员组成，必要时可

聘请外部人员参加。内部人员参加

包括：投资发展处、市场策划处、规划设计处、工程处、

成本控制处。上述部门根据本部门所承担的管理职责进行实

地情况调查。

2.2、外部环境的调研。

第一、生活环境。包括：地理位置和周边商业、教卫、公

交、娱乐设置等布情况。评估是

否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。

第二、能源环境。包括：供电、供水、供燃气等能源容量

现状和与本地块最理想的接口位

置。

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第三、市政环境。包括：周边道路级别，有否拓路计划，

雨水和排污管径，有否改造计划

以及与本地块最理想的接口位置。

第四、地质水文环境。包括：了解地块地貌的历史变迁，

是否有淹涝的历史记载，是否存

在高成本的地基处理可能性。

第五、土地面积。

2.3、内部环境的调研。

第一、地面障碍物。包括：动拆迁进展情况或场地平整情

况，有否需要保留的大树、古树、

水面和建筑等。如果地形图上没有标记的应予补上。

第二、地面地形。包括：对于基本平坦的地块须粗估场地

现状与周边主要道路的标高差。

如果有可能的话，对于坡地起伏的地块可向当地测绘部门

申领标有等高线的地形

图。

第三、空中障碍物。包括：有否途经和穿越本地块的架空

线路，如地形图上没有标记的应

补上。

第四、地下障碍物。包括：对照地区管线图，核实地块内

有否需要搬迁或改道的管线。第五、河流历史。对于流经

本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常

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年

的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。

第六、初步勘察本小区比较理想的出入口位置。

2.4、人文情况调研。

第一、当地人口数量。

第二、当地国民生产总值（ＧＤＰ）。

第三、当地人均收入情况。

第四、当地文化素质情况。

2.5、市场情况调研。

第一、当地竞争对手以及竞争对手的规模、实力和在当地

已开发的项目基本情况、所占

有的市场份额。

第二、当地的商品房价格以及销售折让、优惠的力度。

第三、当地商品房开发形势以及区域状况和户形等情况。

第四、未来的销售价格的走势和未来的市场远景情况等。

2、对调研情况进行探讨研究。

各业务部门根据本部门的职责和本部门的专业所取得的

调查情况进行进一步的探讨研究，并将研究结果以书面的形

式报经营处，经经营处审核以后转投资发展处。投资发展处

根据

各业务部门所撰写的书面调研进行全面的项目可行性研

究，并编写出项目可行性研究报告。

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3.1、投资发展处。

投资发展应深入研究所意向开发项目的土地性