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房地产开发项目的风险分析风险管理及对策

[摘要]房地产开发项目风险较高，存在开发位置、开发时机、物业类

型、经济和政策等风险，本文对以上风险做了分析，并从风险管理的角度

梳理脉络，提出了相应对策。

[关键词]房地产；风险管理；对策

房地产开发的过程十分漫长，并且涉及方方面面，是项极为复杂的活

动。房地产投资不仅数额巨大、周期漫长，并且变现的能力较差，同时又

面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变

化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这

也决定了其效益具有不确定性，因而房地产投资存在很大的风险，所以，

开发企业必须正确分析风险，并且对风险事件提出有效的规避方法，谨慎

投资。如果没有充分考虑而贸然决策，往往会造成失误，甚至是企业困境

或破产。

1房地产开发项目的风险分析

1.1开发位置风险分析

选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，

这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指

的是项目所在的地理位置，还包括了一系列的社会位置，如市政配套、教

育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在

收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也

就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，

在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，

市场需求低，收益也不一定乐观，所以区域和市区内地段的选择相当关键。

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1.2开发时机风险分析

由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些

周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应地存在周期性。国家经

济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在

国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下来推出房

地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对的，在经济衰退时期，市

场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场条件下，往往房地产的价

格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能

起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型

不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说，工业物业的时间性就不明

显，而商业活动就存在明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要

认真考虑，谨慎投资。

1.3开发物业类型风险分析

开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物

业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，

决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业

对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完

善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相

关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公

司就能得到更高的回报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很

乐观。

1.4经济和房产政策的风险分析

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房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感，须按照国家对

房地产发展的政策、规划、要求等，根据区域发展情况选择合适类型物业

开发，发挥自身具备资源和能力是相当重要的。

2房地产开发项目的风险管理

2.1风险与风险研究

所谓风险，就是在特定的时间和环境下，某事件的实际发生状况和人

们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小，还有

造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程